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二手房被暂停贷款,在越来越多的城市上演

发布单位:信息部 发布时间:2021-07-05                点击数:182

最近在考虑买房的人,特别是买二手房的人,有点焦虑,因为贷款越来越难办了,不仅利率上浮,放款期限还越来越长了。特别是二手房的贷款,很多城市都直接停贷了,没停贷的城市,能用的额度也很少,普通的购房者压根拿不到审批的额度。

这两天,二手房停贷的消息,成为购房者们焦急关注的重点,目前我们已经知道的,长沙、郑州、西安、太原等几个城市二手房贷款业务,出现了暂停,具体什么时候能重新办理贷款,没有明确的时间。除此之外,上海、广州、武汉、南京、宁波、重庆、合肥、海南等几个省市,出现了不同程度的二手房贷款收紧。

二手房贷款收紧,已几乎是一个普遍的现象,在表格统计之外的一些城市,虽然没有官宣停贷或者收紧贷款,但是实际上要办到二手房贷款难度是很大的。比如,上图里面没有的成都,实际上很多银行已经不给二手房放贷了。除了一些一二线大城市外,数量更多的一些三四线城市,贷款额度吃紧的情况更加普遍,很多中小城市的新房贷款都没有额度了,更别提二手房贷款。

除了二手房贷款暂停以外,新房贷款也越来越难了,一是实际的贷款利率节节攀升,很多城市四大行的贷款利率,相比年初平均都上升了30个基点。虽然LPR利率实质上14个月没有变过,但是购房者拿到的贷款利率,着实涨了不少。二是放款时间大幅度拉长,放款审核越来越严格。比如,大湾区各个城市的放款时间,以前普遍在15-30天居多,现在最短也要90天,中位数在100天左右。

为何二手房贷款突然就变得这么难了,这背后是多重因素导致的结果:

一是各大银行上半年的时候,都收到了高层的精神指导,要把资金用于支持实体经济,减少对房地产的资金投入。上周末,我们在与招商银行某负责人的聊天中得知,根据上面的指导精神,目前他们银行的资金,主要用于支持实体经济的贷款。比如,一些工商业贷款明显放松,审核条件都很宽,甚至为了把资金放出去,他们会主动去找商家来办贷款。而嗷嗷待哺的二手房放贷,因为政策上有限制,几乎没有操作空间了。

二是各大银行本身可用于贷款的额度,也不充裕了。大家都知道,去年年底的时候,出了一个银行涉房贷款比例的新规,各家银行能用于房地产的资金比例,都被限制死了。

这个政策之下,业务受损最大的是第二档的银行,因为这些中型银行,在房贷市场是最为活跃的,占据了很大的业务量。在银行本身可用于放贷的资金有限的情况下,提升利率,优先保证与房企合作新房贷款业务,也就情有可原了。毕竟银行也是盈利的机构,有限的资金,要用来发展最优质的业务,增厚自家的盈利空间。新房贷款因为是跟房企合作的,规模大,业务集中,而且还跟房企有其他上下游的金融服务捆绑在一起,自然是优先选择给新房放款。

第三个因素,是各大银行作为上市公司,又要到披露年报的重要关口了。马上六月份就要过了,七月中下旬各大银行要纷纷披露自家的年报了。特别是去年贷款上限新规以后,很多银行是踩中了红线了,政策给了大家一定的宽限期把这个比例降下来,市场上的投资者和机构也是瞪大了眼睛在关注这个点。因此,各大银行纷纷在上半年最后一个月,把能停的贷款先停了,而二手房贷款则是首当其冲的。

至于其他添油加醋的解读,因为二手房停贷事情,过度悲观看待当下的房地产市场,我们觉得都是没有必要的。

不过,从实际效果上来讲,贷款政策上的收紧,让不少城市今年上半年十分火爆的二手房交易,重归冷静。这波信贷收紧,无意中让二手房交易,成为了最大的牺牲品。这也充分表现出,在各地政府力保土地财政,保证新房开发受到最小影响的政策下,二手房处于十分尴尬的地位。

在拍地越来越激烈,溢价率越来越高的情况下,大部分房企拿到的地,都会在定价上把价格预期吃透,新房的定价基本上都是预支了,未来3到5年的价格上涨空间的。因此,很多城市的新房,在不限价的情况下,是没有太多性价比的,不少购房者转而选择了购买二手房。

可以预见的是,在银行涉房贷款比例限制政策没有解除之前,二手房的贷款都不会很容易。而贷款上的种种不便,必然会导致以后的二手房交易,受到很大程度的抑制。因为能全款买房的购房者,必然不会太多,大多都还是需要靠贷款来加杠杆的,无形中让二手房的购买群体数量减少了一大批。在这个影响之下,二手房的命运会出现很大的分化,一些本身区位和资源禀赋较好的小区,比如有教育、轨道交通、商业配套完善的,价格影响较小。除此之外的一些小区,比如老破小,区位较差的,长期来讲升值空间将会有限。

买房更需要有选择,有眼光了,不然可能连理财产品的收益率都赶不上。


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