尽管监管一直高压严查，但本应支持实体经济发展的低息“经营贷”流入楼市的现象仍然存在。而在银行房地产贷款集中度新规之下，有业内人士表示，要警惕这类“经营贷”进一步流入楼市的现象。

财联社记者近日调查发现，在北京、上海等地，利用“经营贷”购房已经形成相关灰色产业链，有的中介甚至提供购买壳公司、套现等服务并明码标价，为客户提供“经营贷”转房贷的通道。而由于个别银行内部管理不够完善，信贷员也有意愿将经营贷款放给给购房者，“毕竟风险比做真正经营更可控”。

有业内人士对财联社记者表示，“经营贷”与个人住房贷款利率出现倒挂，让不少人看到了商机。经营贷款违规进入房地产市场，可能导致局部地区房地产市场的过热风险，甚至会对中小微企业融资造成“虹吸效应”。

“经营贷”流入楼市已形成灰色产业链

当下，房贷政策正在进一步收紧。但利用“经营贷”购房的市场却是另一番景象：一些房屋中介私下正在为客户推荐相关的“服务”。

“无论客户是想全款买房，还是想抵押贷款买房，我们都可以做。”北京某担保公司工作人员对财联社记者表示，当下用经营贷来买房的客户很多，“我们服务的客户贷款资金已经过亿了。”

上述人士告诉财联社记者，今年由于疫情原因，银行普遍推出了低息的银行经营贷款产品，利率普遍在3.875％到4.95％之间，最高在5％左右。相比于当下个人房贷利率而言优惠不少，还不受二套房等政策限制，所以今年以来很多客户选择通过“经营贷”购房。

而财联社记者了解到，当下一线城市银行的个人按揭房贷利率均在5年期LPR利率的基础上有所上浮。以北京地区某国有大行个人房贷利率为例，首套房贷5年期LPR利率上浮55个基点，即5.2％；二套房个贷利率则上浮105个基点，即5.7％。

值得注意的是，经营贷本是银行的一类正常贷款品种，且银行对经营贷的借款人设置了一定的门槛：银行要求贷款人名下有公司；且为防范风险，银行一般会要求客户写明经营贷用途，并将贷款资金转入与其资金用途相一致的收款公司账户；且“经营贷”普遍需要有一定的抵押物，如房产等。

但这些在中介公司均有相应的“解决办法”，且每项服务都明码标价。

以公司门槛为例。上述北京地区的担保公司介绍，如果借款人名下没有公司资源，可提供壳公司资源，每个壳公司价格约为1.2万元左右；而一位上海的中介则表示，过户公司费用在8000元左右。

上述两家公司相关人士均表示，客户也可以自找公司，可以仅入股某一家公司成为大股东，只要保证该公司没有任何法律纠纷、正常经营、能提供财报和流水即可，公司存续期最好在1年以上。北京地区要求股东的持股比例不低于10％，且为前三大股东；而上海则要求持股比例不低于30％。

据中介公司介绍，银行放款的收款公司账户，也是其提前准备的“通道”。在银行贷款发放后，资金从公司转入至个人账户，将按0.2％到0.4％的收取手续费。此外，还需另外收取贷款额2％的服务费。而一些公司可提供资金帮助客户全款购房，并按1.2％的月息收取利息。

银行更爱楼市？非主动违规但风控存在漏洞

有中介人士向财联社记者坦言，该平台之所以可以一直做这类业务，实际上也是与一些银行的信贷员保持了良好关系，“我们会跟相熟的信贷员讲明真实的资金用途，客户是去购房了，这样他们也会更倾向于批复资金。毕竟资金用来买房比拿去经营的风险更低。”

“这么做肯定是违规的。”一位股份制银行业内人士则向财联社记者表示，银行确实明令禁止将经营贷用于购房，一旦查出违规使用，银行就会提前收回全部贷款。但在实际操作中，也不排除一些信贷员有自己独特的逻辑，“尤其现在国家鼓励小微企业贷款，银行又需要控制风险。”

值得注意的是，当下银行经营贷的期限也出现较长品种，有业内人士分析认为，这也为“经营贷”变身房贷提供了便利。财联社记者获悉，当下经营贷普遍期限在10年左右，一些银行可长达20年，而极少数银行更是推出了最长期限长达30年的经营贷款产品。

有银行信贷员向财联社记者表示，即便是仅有10年期，也可以先按照30年期限贷款每月的还款额还款，最后一期则需要将剩余金额一次性还给银行。“客户可以在最后一期选择续贷，但具体利率和贷款金额就只能看到时候的政策及个人征信情况。”

光大银行分析师周茂华表示，对于资金供给方的银行来说，一些银行参与其中，很可能是由于部分中小银行希望通过房地产贷款创造负债，同时也一定程度缓解由于疫情造成的“资产荒”。同时反映部分中小银行内部管理不够完善，信贷员业务素质、合规意识有待提高，以及不排除部分中小银行在分支行管控存在盲区等。

不过，也有银行分析人士表示，即便是银行并未主动为之，但相关情况也很难杜绝。虽然理论上银行可以追踪每笔贷款资金流向，但是实际上很难执行，一些资金被绕几道后很难查出来。“从银行本身来看，迫于业绩压力，有些业内人员明知该贷款可能会流向房地产市场，也仍然会放松监管。”

防范“灰犀牛”违规入市现象仍需关注

“整体看，房地产市场走势看金融，管住了金融也就管住了房地产。”专家表示，此前监管出台银行房地产贷款集中度新规，这是房地产调控的一次全面升级，但在执行层面则更要注意，除了房地产贷款本身，其他消费、企业贷款被挪用进入房地产的可能性。

有分析人士认为，此次经营贷进入楼市再度活跃起来，与当下存在套利空间不无关系，这将增加相关业务风险。

周茂华认为，经营贷违规流入房地产，实际是给“灰犀牛”输血，可能导致局部地方过热风险；过度依赖房地产，资产负债结构失衡，存在流动性风险；经营贷流入房地产无疑对中小微企业融资造成“虹吸效应”，不利于当下“六稳”“六保”政策的执行。

实际上，“经营贷”等其他贷款进入楼市，早已有之。监管层一直都在关注“经营贷”违规进入楼市的情况，并加大处罚力度。

去年4月份，中国人民银行深圳市中心支行就曾进行过一轮审查，要求辖内商业银行自查房产抵押经营贷资金违规流入房地产市场情况。而去年以来，已有多家银行经营贷款资金违规流入楼市被罚上百万，其中不乏国有大行、股份制银行等银行，相关工作人员也遭到处罚。

彼时，针对有消息称房产抵押经营贷款违规流入到房地产市场的情况，银保监会首席风险官肖远企表示，通过房产抵押申请的贷款，包括经营贷款和按揭贷款都必须真实遵循申请时的资金用途。

业内人士认为，未来一段时间，打击小微企业利用扶持政策获取低价资金，随后绕道楼市套利行为的罚单还会持续增多。

“如果表面是为了企业经营需要的经营贷，但通过规避法律的手段以经营贷的名义进入房地产，相信监管会很快注意并采取措施。”上海汉联律师事务所律师宋一欣对记者表示。