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这些城市密集出手了!炒房客玩崩被深套

发布单位:信息部 发布时间:2020-09-16                点击数:50

最近的楼市调控政策非常频繁,可以说是一个接着一个,常州、成都、大连相继出手,特别是上次被住建部点名的成都,一次性出台了15条政策,表现出将房住不炒执行到底的决心。
 其中常州突然发布的“市区新购商品住房取得产权证后4年方可交易”新政最为犀利。政策当天晚上公布,第二天就开始执行,根本不给炒房客抛售的时间,来了个精准打击。
一、成都:15条新政,精准调控 昨天,成都市政府网站发布《成都市人民政府办公厅关于保持我市房地产市场平稳健康发展的通知》,一口气出台了15条措施。
1、增加住宅用地供应,优化供应结构,住宅用地占经营性用地的比重不低于60%,供需紧张区域不低于70%,优先确保保障性住房用地供应。
2、建立房价地价联动机制,有效调控土地价格,引导市场主体理性拿地。
3、全面清理已供未开发的土地情况并向社会公布,加大已供未开发土地的促建力度,严格落实闲置土地处置规定,坚决打击捂地、捂盘行为。
4、继续执行好差别化信贷政策,严格审查购房首付资金来源,严防消费贷款、个人经营性贷款等违规挪用于购房。
5、大力实施租赁补贴扩面提标,将公交、环卫、教育、卫生等公共服务行业人员纳入保障范围,保障住有所居,实现应保尽保。
6、进一步培育和规范住房租赁市场发展,通过新建、改建、盘活存量等方式切实增加租赁住房供应,租购并举解决新市民居住问题。
7、加快推进城市有机更新,加大老旧小区改造力度,提升居住品质。
8、严格执行住房限购政策,加强购房资格审核,严厉打击弄虚作假行为。
9、提高公证摇号中棚改、无房居民家庭优先的比例,棚改优先最低比例由10%提高到20%,无房居民家庭优先最低比例由棚改优先后剩余房源的50%提高到60%。
10、加强热点楼盘销售方案审核,合理确定房源和认购人数比例,优先保障无房居民家庭购房需求。
11、发挥税收调节作用,个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年。
12、持续开展房地产市场秩序整顿工作,对涉嫌存在捂盘惜售、价外加价、虚假广告、捏造和散布不实言论、哄抬房价、违规挪用各类信贷资金进入房地产市场等违法违规行为的房地产开发企业、中介机构及从业人员、各类贷款主体等,依法依规严肃处理。
13、完善房地产市场监测评价体系,强化部门信息共享和业务协同,进一步提高监测评价的科学性和准确性。
14、建立常态化信息发布机制,准确解读市场走势和政策,及时回应社会关切,稳定市场预期。
15、加强对房地产开发企业、中介机构等市场主体发布信息的约束管控,规范房地产领域自媒体,严厉打击各种炒作行为。
洋洋洒洒15条政策,内容很多,可能有的人已经有点晕,简单说吧,政策围绕的是增加供给、降低土地价格、禁止捂地、禁止炒作房价、保障大众的居住需求和促进市场稳定。 在住宅用地供应方面,今年1-8月成都住宅用地累计成交建筑面积比去年同期下滑13.1%,整体住宅用地市场仍有约1成缺口。而且根据新政要求,天府新区及成都市区住宅用地供应将加强,供需趋于平衡。 对于炒房客来说,政策力度又猛又准。个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年,也就是说,个人购买不足5年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人购买5年以上(含5年)的住房对外销售的,才免征增值税。 这明显针对的是喜欢快进快出的炒房客。如果短期快卖,那你就交5%的增值税,炒房成本必然增加。这一条款对于刚需来说几乎没有影响,毕竟房子属于不动产,真正把房子用于居住的人,很少会在5年内换房。 站长发现不仅是成都,目前深圳、无锡、沈阳都调整了增值税的政策,从过去的“增值税征免满2”调整为“增值税征免满5”。鉴于这一调整的有效性,未来可能有更多城市出台类似政策,精准打击炒房客。 金融方面,成都的政策针对住房首付资金进行收紧(指第4条),为的是不让缺乏购买力的人借贷进入楼市,减少杠杆,有利于市场稳定。 其实这一调整也可以理解,如果一个人买房时连首付都得靠借,那以后能否按时还款确实存在很大的不确定性。买房还是得考虑自己的收入和支出,不能一拥而上。 眼下正值金九银十的楼市旺季,成都出台“15条”明显是为了楼市未来稳定提前做准备,有些未雨绸缪的味道。
二、大连:堵住漏洞,打击炒房 同样在昨天,大连市住房公积金管理中心发布了《关于调整个人住房公积金贷款有关政策的通知》。 《通知》取消了原有政策中的一项重要内容——“子女可以以自己名义为已退休父母申请公积金贷款,且不占用子女的公积金贷款额度”。 这条政策原本源于2018年7月6日发布的《关于印发<大连市个人住房公积金贷款管理办法实施细则>的通知》。原有政策主要针对大连人口老龄化趋势,给予市民一定的政策优惠。不过对于别有用心的人来说,可以通过政策获得两次申请公积金贷款的机会,降低购房成本,购买多套住房,影响楼市稳定。 从大连新政策的推出可以看出,利用政策漏洞炒房的机会正变得越来越少,炒房客确实可以歇了。
三、常州:拿证4年,方可交易 说完了大连,再看看常州。常州,简称“常”,别称龙城,是江苏省地级市,长三角洲中心城市之一。截至2019年,总面积4375平方千米,全市常住人口473.6万人,较2018年仅新增0.7万人,人口增量较少。 目前常州房价已在高位,房天下研究院数据显示,常州9月二手房参考均价16313元/平,比去年同期上涨9.34%。目前二手房住宅最贵的小区为桃园新春,9月参考价为41820元/平,环比上涨高达10.17%。 可别小看常州这个三线城市,毕竟他们也是曾经被住建部约谈的城市。站长此前也说过,被住建部叫到北京开会的城市必然会有大动作。果不其然,8月底常州市住建系统负责人参加住建部召集的会议之后,当地主管部门就开始制定政策了。 9月11日晚,常州市政府在官网发布了《关于进一步促进常州市房地产市场平稳健康发展的通知》。除增加普通住宅用地供应量、建立地价与房价联动机制、加快供地节奏、优化供应结构外,常州新政还大幅提高了买房门槛:
1、市区新购商品住房取得产权证后4年方可交易。 站长解读:新房拿证4年后才可以交易,这样一来新房的流动性减少,可以杜绝短期投机行为,有利于实施房住不炒。 对于投资客来说,三线城市的战术基本都是短期爆炒、高位离场,毕竟不是基本面好的一二线城市,三线城市通常没有长期投资价值。 正因如此,常州的炒房客基本上持有住房都是达不到4年的。新政一出,继续持有很可能亏本,但想卖又没法卖,因为新政11日发布,12日就开始执行,根本没留下喘息之机。很多炒房客本来是想进市场捞一把,这回可好,直接炒房炒成了房东。
2、已拥有一套住房且购房贷款未结清的家庭,再次贷款最低首付60%。 站长解读:对于刚需来说,买房门槛没有提高,不过对于贷款买多套房的人来说,贷款最低首付变为60%,买房门槛提高,严厉程度甚至超过了沈阳——9月6日,沈阳出台楼市新政,将二套房首付提高至50%。
3、对房地产开发企业及中介机构囤积房源、捂盘惜售、虚构价格、变相涨价、价外加价或收取其他费用,以及违反商品住房销售“一价清”和明码标价制度,不按规定执行价格申报及备案制度等违规违法行为,根据不同情节,将分别采取停止价格申报和预售证发放、不予网签销售、限制参与土地竞拍等处罚或处理措施,并将其违规违法行为纳入不良信用记录,公开曝光。 站长解读:这一条主要针对房企和中介,商品价格要明码标价,信息更加透明,有利于规范市场,不再分人出价,方便大众置业。
4、市发改、自然资源和规划、税务、住建、市场监管、金融、公安等相关部门将联合执法,严厉打击炒作学区房概念、哄抬二手住房价格的行为。 站长解读:以前炒作学区房的行为在市场上很常见,现在越来越多的城市对此进行了约束,常州甚至连公安都介入了,可见是动了真格的。 常州的反应其实很快,相关人员8月26日到京出席住建部会议后,8月28日立即中止了原本要出让的常州青龙2-1地块(起始楼面价达到了20009元/㎡)。再加上9月11日这一波政策组合拳,可以预见,常州房价或将迎来一波下跌的行情。
四、唐山:兀自冒尖,建议观望 说了三个出台调控的城市,再看看房价一直很冒尖的城市——唐山。虽然唐山也参与了8月26日住建部在北京的会议,不过从目前来看,他们依然没有动静。
唐山9月二手房均价为 10549 元/m²,比去年同期上涨高达13.19% 。土地方面更是火热,上半年地价涨幅高达203%。
9月15日上午10点,唐山市区将有2宗住宅用地公开土拍,其中一宗地起始楼面地价就达到了11800元/平。地价都这么高了,未来房价自然会上涨,毕竟成本摆在那里,未来还是得消费者买单。 对于唐山刚需来说,目前站长不建议贸然出手。房住不炒是全国一盘棋,各地都在出政策、稳市场,唐山涨势如此猛烈,终究不是长久之计。购房者不妨观望观望,等一等政策的脚步。按照其他城市的规律,唐山如果有新政出台,大概率也不会伤及刚需,至于投资客,现阶段应该提前做好套现离场的准备。
结语 随着无锡、沈阳、常州、成都、大连等地相继出台楼市政策,新一轮调控已经席卷而来。 8月26日参加住建部会议的银川、长春、唐山目前还没有出台调控政策,不过在站长看来,这些城市很可能已经拟定了相应政策,只是在寻找适当的时机发布。


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