有城市在上涨，有城市在下跌。
中国楼市早已不是统一市场，普涨与普跌很难再同时出现。有城市热到被官方点名“约谈”，有城市冷到需要重启“救市”的地步。
市场大分化。过去一年来，哪些城市房价还在涨，哪些城市房价真跌了？
这是截至2020年9月，二手房价涨幅前10的城市：

这些城市分别为：
深圳（15.9%）、唐山（14.6%）、西宁（9.5%）、沈阳（9.4%）、无锡（9.2%）、银川（9.1%）、宁波（7.7%）、成都（7.5%）、徐州（7.3%）、洛阳（6.9%）。
不难看出，这些涨幅居前的城市，多数都已被官方“约谈”。前不久，住建部先后两次点名14个城市，深圳、唐山、沈阳、银川、宁波、成都均在其列。
枪打出头鸟，新一轮楼市调控已经席卷而来。深圳、杭州、东莞、南京、沈阳、无锡、宁波、常州均已上马了“史上最严调控”，相信其他城市也不远了。
这是房价跌回一年前的城市：

在纳入国家统计局范围内的70个大中城市里，有27个城市房价回到了一年前，占比接近4成。
其中，跌幅最大的是黑龙江下辖的牡丹江市，跌幅为9.3%；而素有“让炒房客有去无回”的长沙，二手房跌幅仅为0.3%，保持了难得的平稳态势。
这些城市，以二线城市和三四线城市为主，没有一线城市。
北上广深作为四大超级城市，虽然楼市调控全国最严，但由于基本面良好，除了深圳之外，楼市均经过过去两年多来的横盘调整，相对健康。
与一线城市不同，二线城市呈现大分化态势。成都、无锡、沈阳、宁波、杭州等地涨幅居前，而西部和北部城市则多数出现了明显回调。
在这27个城市中，二线城市主要包括：
贵阳（-4.7%）、天津（-4.5%）、郑州（-4.4%）、烟台（-3.6%）、青岛（-3.4%）、石家庄（-3%）、济南（-2.9%）、太原（-2.9%）、重庆（-1.4%）、西安（-1.0%）、武汉（-1%）、南昌（-0.9%）、海口（-0.5%）、长沙（-0.3%）。
前不久，“天津房价两周降价70万”一度引发热议，当地官方出面回应表示房价量升价稳。

事实上，无论是官方统计数据还是第三方数据，都显示天津房价出现一定下行。
值得注意的是，这些数据均是基于国家统计局70城二手房价数据而来。
之所以用二手房数据，是因为新房价格存在一定失真，这背后不仅有限价、限网签等因素带来的影响，还因为成交结构变化导致的扭曲。
相比而言，二手房价格更接近真实市场。不过，官方统计里的二手房数据，也非全面调查数据，而是基于重点调查和典型调查结合而来，与真实市场同样存在一定背离，但可作为参考。
此外，由于国家统计数据只涉及70个大中城市，一些热门城市诸如苏州、东莞都不在其列；而绝大多数三四线城市也未纳入统计范畴，这意味着无论是房价上涨城市还是下跌城市，都比想象中的要多。
有城市在上涨，有城市在下跌，这说明了什么？
其一，楼市呈现大分化态势。重点关注大城市群、大都市圈，以及这些区域的交叉地带，这些区域抗跌能力最强。
从1998年开始，中国房地产走过20年历程，全国性普涨只有三次：第一次是2004年到2007年，第二次是2009年到2010年，第三次是2016年到2018年上半年。
这其间，无论是2011年到2015年，还是2018年至今，楼市都呈现分化态势。
热门城市“万人摇号抢房”，冷门城市一再降价无人问津，这一趋势有望在未来延续。
其二，新一轮楼市调控，不再区分一二线和三四线城市，凡是出现过热苗头，都在调控之列。
这是楼市调控思维的全新升级，过去的调控，更多关注的是一线及强二线城市，三四线城市即使大规模刺激楼市也能获得政策容忍，如今情况已经发生了翻天覆地的变化。（参阅《中央部委再“约谈”，这7城危险了》）
这些住建部新一轮“约谈”，将银川、长春、唐山等地纳入重点关注范畴就可见一斑。显然，深圳上马“史上最严楼市调控”，其他热门城市也没有游移空间。
其三，三四线城市不能一概而论。过去几年，借助棚改，三四线城市集体上涨。然而，棚改基本接近尾声，三四线城市普遍要面临基本盘的考验。
不过，处于都市圈和城市群的三四线城市仍有升值空间，尤其是处于中心城市交叉地带的城市，如广深之东莞，依旧有不错的前景。
相反，收缩型城市，无论房价如何白菜价，都不是好的投资对象，这些城市固然能收一时炒作之效，但难以避免失去流动性的宿命。