所谓“小产权房”是指在农民集体土地上建设的，未缴纳土地出让金等费用，未办理相应许可证的房屋。其产权证是老百姓所称的“绿本”，这个“绿本”并不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发，所以叫做“乡产权房”，又叫“小产权房”。

小产权房产没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。因此，这个”绿本”并不是真正合法有效的产权证。故这种小产权房只具备了普通商品房的使用性质，但不具备普通商品房的法律性质。

《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》明确规定”农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。

根据上述规定“小产权房”只能在集体经济组织内部进行交易、流不能在本集体经济组织以外进行流转，尤其是城镇居民是不能购买“小产权房”的！

    即便城镇居民购买了“小产权房”，其合同效力仍存在被人认定无效的风险。特别是遇上拆迁，很多出卖人会起诉到人民法院确定买卖协议无效拿回房屋，并获取房屋拆迁补偿款。这种案例，全国法院在认定上尚存在着不一致，法院一旦判决合同无效，出卖人会返还买房人购房款以及一定的赔偿，但对于买房人来说其损失不可预计。

    且，小产权房不属于商品房范畴，不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，一旦房屋出现质量问题，业主维权较为困难。

   另外，因小产权房屋的无法办理房屋所有权登记，故买受人很难确认出卖方是否存在”一房两卖”的情况。且因该房屋没有产权证，

将无法办理抵押，只能一次性付款购买。

我国目前尚未有专门、明确的法律法规对小产权房产进行调整与管理，对于小产权房产的前景尚不明确，对于准备购置小产权房产的朋友们，还希望能慎重考虑。