一、 市场分析

（1）拟设青海兴华医院、西宁老年服务中心所在地区人群健康状况和疾病流行以及疾病患病率

西宁市城东区总人口50多万人，近年来各种传染病发病及死亡率明显降低，老年心脑血管病、肿瘤及其它慢性病发病及死亡率明显上升。城东区医疗卫生人才、设备和环境得到普遍改善，但还存在老年情况，医疗、疾病控制和保健工作都有待进一步加强。

（2）拟设青海兴华医院、西宁老年服务中心所在地区医疗、养老机构分布情况以及养老服务需求分析、预测

1、我省初步有3.6万名政府供养的“三无”、“五保”老人，供养的任务仍十分繁重，仍需加强保障性养老机构建设。市、州、县(市、区)至少应建有1所为特殊保障对象提供服务的综合性养老机构，将农村牧区、乡镇敬老院逐步改造扩展为区域性养老服务中心。2014年，我省六州两市将兴建城乡老年服务设施370个，其中包括： 9家敬老院、11家县级福利中心、 19家日间照料中心、330家农村幸福院。近年来，西宁市城东区医疗、养老机构环境得到改善和提高，城东区医疗机构5家、老年机构1家（青海老年福利服务中心），卫生社区服务站15个，个体诊所18个。

2、城东区医疗、养老服务能力纵向相比较大大进步，但远远不能满足需要，主要表现在：

（1）老年护理体系虽已经建立，但相对于不断增加的需求量，服务能力仍然不足。

（2）因群众受文化水平的局限，加之健康教育不是很深入，民众对健康状况不够关心，生活方式不够科学，对待老人患病不够重视，不到很严重的程度不就医，特别是对许多慢性病警惕性不高，等到出现明显症状，临床难以控制的状态发生时，为时已晚。

二、 综上所述，在城东区新增一家集医疗、老年收养、护理、康复、突发公共卫生安全事故处理为一体的三级医院、老年中心恰到好处，符合市场需求，同时生存和发展都具有很大空间。新建的青海兴华医院、西宁老年服务中心，将为西宁市城东区医疗服务、弱势老人提供一个“老有所养、老有所学、老有所为、老有所乐”的场所，这必然对构建和谐社会和提高人民群众医疗观念起到积极的促进作用。

二、 青海兴华医院简介

青海兴华医院，成立于1992年4月，非营利性医疗机构，省、市及州县医保定点医疗机构，医院原址位于西宁市城东区祁连路67号，属于西宁市火车站综合改造项目拆迁范围，为积极配合火车站综合改造项目，医院于2012年元月搬迁至城中区五一路20号过渡营业，西宁市城东区付东路11号（占地52亩）是我院火车站原址拆迁后政府补偿用地，青海兴华医院开设有内科、外科、妇科、中医科等临床科室，开设床位50张，医院属于非营利性医疗机构，2015年门诊人数15000余人。

三、青海兴华医院新建兴华老年服务中心项目简介

青海兴华医院拟投资新建的西宁兴华老年服务中心、青海兴华医院重建，拟选址于西宁市城东区付家寨（原青海骨胶厂区域）付东路11号，占地52亩，用地性质为医疗划拨。

兴华医院规划图

项目现场照片

1、项目名称、项目背景、投资金额

（1）项目名称：重建青海兴华医院、新建西宁兴华老年服务中心。

（2）投资总额：5亿元人民币。（工程和基础建设投资3亿元，设备设施投资2亿元），项目资金由青海兴华医院自筹。

（3）前期投资金额：2.5亿元人民币

2、项目用地情况

（1）净用地面积：约31433平方米。

（2）建筑总面积：约31320平方米。

（3）用地使用性质：医疗卫生用地。

（4）用地使用强度：容积率≤1.5；建筑密度：≤30%；绿地率：≥40%。

（5）建筑设计要求：建筑规模：≤47000平方米；建筑高度：≤50米；

3、项目建设条件及批复

根据西宁市国土资源局（宁国土资【2016】143号）文件，该项目用地报经政府以划拨方式进行供地，该宗土地需城东区国土局配合尽快完成拆迁工作，拆迁成本由兴华医院承担。

根据西宁市城乡规划局（2016）宁规条字018号文件要求，对该项目各项经济指标作出明确规定，兴华医院将按照文件实施施工建设。

根据（宁规选字2016第020号）文件精神，本建设项目符合城乡规划要求。

4、项目建设规划

建设内容主要包括门诊楼、住院部、行政办公楼、体检中心、老年公寓楼、康复训练和医疗保健中心、污水处理系统及园林绿化等。

医院为三级甲等综合医院，医院设门诊楼、住院部各一幢（高层22层）、医技楼、行政办公楼各一幢（多层12楼）设床位1000张。养老中心设老年公寓3幢多层（分高、中、低星级公寓楼各一幢12楼），设床位800张，综合服务大楼1幢（多层）及配套设施。

1、拟设青海兴华医院、西宁兴华老年服务中心；实行24小时服务。

2、科目和床位编制：医院开设全科医疗，设床位700张。老年服务中心开设科目：老年收养、医疗、护理、康复、临终关怀。设床位300张，同时开展社区医疗服务，积极开展社会公共卫生事业，准备应急处理突发的公共卫生事件。

5、总体定位项目操作

一所医院——个养老中心——综合医养服务中心

具体定位

一所医院——青海兴华医院

一个养老中心——西宁兴华老年服务中心

青海兴华医院、西宁兴华老年服务中心是一所医养结合的多功能、社会化、开放式的综合性福利窗口单位。

7、项目合作开发

在考虑到资金平衡及企业寻找到合作伙伴的前提下，暂定开发节奏如下：

1、医院设门诊楼（22层）、住院部大楼（22层），医技楼（12层）、行政办公楼各（12层），开发周期为一年。

2、养老中心设老年公寓3幢（分高、中、低星级公寓楼各一幢12层），开发周期为一年。

3、综合服务大楼1幢（多层）及其他配套设施，开发周期为一年。

最终，预计整体约31320平方米的青海兴华医院、西宁老年服务中心项目总工期为2-3年，如交叉流水作业，总工期为2年左右。                    

8、项目投资估算及资金筹措

（1）项目投资估算

青海兴华医院、西宁老年服务中心项目总投资5亿元人民币。

其中，医院设门诊楼、住院部各一幢（高层22层）、医技楼、行政办公楼各一幢（多层12楼）设床位1000张，需投资3亿元人民币。

养老中心设老年公寓3幢多层（分高、中、低星级公寓楼各一幢12楼），设床位800张，综合服务大楼1幢（多层）及配套设施，需投资2亿元人民币。

（2）项目资金筹措、合作方式

青海兴华医院目前自筹资金4000万元，无债权债务，单因该项目总投资约5亿元人民币，自筹的资金不足以支撑项目开发建设，故寻求合作方，合作条件为以下两种：

1、政府给我院划拨医疗用地越五十三亩，一次性买断九千万元，不含拆迁款约四千五百万元。

2、寻求合作方的条件，我方占30%-40%。今后的建设资金以及此项目产生的费用全部由合作方承担。拆迁款约拆迁款约四千五百万元由合作方承担。

项目收费标准及盈利能力

一、收费标准

按照西宁市发改委文件执行

二、盈利能力预测 第一年收入预测：

1、按700张床位，平均每张床位每月1000元计算，每月毛收入70万元，一年840万元，

2、民政补助平均每月按300元计算，300元×700张床位×12个月=252万元/年。

3、医疗收入：门诊500人×150元×12个月=90万，住院200人×3000元×12个月=720万

4、合计：840万元＋252万元＋90万元＋720万元=1902万元。

第一年支出预测：

1、伙食费30元/天×300人×12个月=10.8万元，

2、工资300人×2500元×12个月=900万元

3、药品、各项材料、耗材150万元

4、合计：10.8万元＋900万元＋150万元=1060万元

现我国以全面步入老龄化社会，全国老年人口比重逐年提高。这就直接导致了国内对于老年人晚年生活保障的相关配套趋于饱和化。老无所依、老无所养早已成为当今及其严重的社会问题。

面对如此庞大的市场，具备超前投资意识的商贾也纷纷蠢蠢欲动。单拿西宁本地而言，在公立养老机构远远不能满足需求的情况之下，各类私立养老机构更显“你方唱罢我登场”的现象。即使如此也无法满足社会的需求。这也就直接造成了养老保姆、养老钟点工等各种形式的养老服务项目的火热。而无论是私立养老机构还是这些散兵游勇的养老服务个人，因没有经过专业知识技能的培训及积累，就直接导致了因养老问题而诉之法律的恶性事件屡禁不止。但是，现代都市的快节奏生活，又迫使年轻人必须走出去，在万般无奈之下虽是心中打鼓，但还是不得不将自己的老人拜托给这类的老年服务机构或个人。而在其心中对正规化、科学化的养老机构可谓是极度期待。

所以我们可以大胆的预估，在西宁兴华老年服务中心在建成之后，必将会得到广大市民的信任及追捧。对此我们为兴华养老服务中心的发展做出如下大胆的预估：

第一年按50%入住率 、第二年按70%入住率、第三年按80%入住率 、第四年按85%入住率 、第五年按90%入住率 ，计划8年收回投资成本。

改革开放30多年来，在西宁市委、市政府的领导下，西宁市城东区在经济、文化、体育、卫生等各项社会事业迅速发展。特别是大力深化卫生改革，加强城乡居民的基本医疗卫生制度建设，加快医疗卫生服务体系建设，抓好社区卫生服务站建设，使计生、卫生资源整合，抓好预防保健、疾病防控和爱国卫生工作，加强民办养老机构规范管理，强化药品监督、医疗质量管理等，进一步改善城东区老年护理、老年康复、老年医疗条件，提高城东区医疗服务质量与疾病控制、卫生保健水平。但在另一方面，因为经济文化的不断发展，生活质量的不断提升，医疗发展水平与人民群众健康需求及经济社会协调发展要求不适应的矛盾还比较突出。还存在发展不平衡、资源配置不够合理、政府投入尚嫌不足，投资比较单一、服务能力较低和服务总量不足等情况，与全市基本情况类似。随着经济社会的全面快速发展，老龄问题已得到全社会的广泛关注。目前，西宁市60岁以上的老年人有36.84万人，占全市总人口的12.32%，养老供需服务矛盾十分突出，社会化养老问题面临新的挑战。为此，西宁市委、市政府把改善老年人的养老问题列入了政府为民办实事项目之一。

青海兴华医院、西宁兴华老年服务中心是医养结合的新型医养模式，是适应市场要求的，也符合西宁市医疗服务、老年服务机构合理布局的，它将为西宁市城东区的医疗服务、老年护理、老年康复、老年医疗注入新的活力，对城东区医养起到补充作用。       

青海兴华医院、西宁兴华老年服务中心项目实施后，将扩大医疗服务、收养、收治老年人规模，完善服务功能，美化生活环境，切实解决西宁市孤寡老人生活困难，充分发挥社会保障作用，更好地履行“上为党和政府分忧，下为人民群众解愁”的服务宗旨。作为西宁市一所医养综合性社会福利机构，将在西宁市医疗保障体系中发挥较为重要的作用。

综上所述，在城东区新增一家集医疗、老年收养、护理、康复、突发公共卫生安全事故处理为一体的三级医院、老年中心恰到好处，符合市场需求，同时生存和发展都具有很大空间。新建的青海兴华医院、西宁老年服务中心，将为西宁市城东区医疗服务、弱势老人提供一个“老有所养、老有所学、老有所为、老有所乐”的场所，这必然对构建和谐社会和提高人民群众医疗观念起到积极的促进作用。

四、青海省产权交易市场的操作优势 

1、强大的房地产客户优势汇聚客户：我市场通过多宗大项目操作（如新宁广场地下停车场项目、西门商厦写字楼项目、高法房地产项目、海南亚细亚房地产项目、商业银行房地产项目等）积累了1000多家高端客户，还与省内100多家房地产开发商建立了房地产信息共享，由此积累了大量优质的会员，为该项目推销提供了有利的保障。

2.利用广大企业客户优势推销：近年来，产权市场成功运作了众多企业转让项目，如青海盐湖新域资产管理有限公司持有上海富友房产有限公司的100%股权整体转让，成交额3.6亿元；青海盐湖机电装备技术有限公司增资扩股，为企业融资7200万元；青海物产爆破技术服务有限公司49%股权转让，成交额1043.0385万元；青海银行股份有限公司1.07%股权转让，成交额6600万元；都兰西钢矿业开发有限公司100%股权转让，成交额2.4亿元；青海一机数控机床有限责任公司所拥有的房屋建（构）筑物、部分机器设备及无形资产—土地使用权转让，成交额1.3亿元；西部矿业集团有限公司各类房产近3亿元等，青海省产权交易市场已成功打造全面服务平台，让人们习惯并依赖平台生存，形成新经济社会生态及价值成长空间。在操作产权交易业务的基础上，利用自身平台优势，产权市场聚集了数量巨大的各类投资机构、企业集团、专业机构等会员单位资源，加上各分支机构和国内各产权交易机构的配合协作，共同组成广泛而强大的营销网络，实现了资金流、信息流、资源流向产权市场平台聚集，通过渠道营销形成与国有企业、中小企业、金融部门等各机构全面合作的大局面。在产权平台上整合各要素资源，创造新经济生态，打造产品、服务、场景一体化的产权生态圈。利用产权生态圈聚集的资源，为混合所有制改革提供流转平台，对国有企业提供引进战略投资者、并购重组、增资扩股等投融资服务，借助产权市场在信息集散、资源集聚、资本集中、服务集成、成本集约等方面的优势，实现投资主体多元化、经营机制市场化，并积极利用现代企业制度创新业务模式和投融资模式，建立服务于企业融资的“一站式”平台。 

五、结论

    通过以上分析得出结论，该项目通过青海省产权交易市场的策划和运作，预计在短期内完成项目出售，综合出售价值有望实现1亿元。在实际操作过程中，要充分考虑市场背景、项目定位、客户类别，还需考虑国家宏观调控政策对该项目的影响以及地方政府短期政策波动造成的影响。在实际操作时更应该注重操作方式：委托方的支持度、市场的操作力度、意向人参与程度、竞买人的参与人数、竞价方式的选择、附近商圈土地的价位及建筑材料变化等因素。

项目负责人：贺先生  15500535883 

咨询报名：赵女士 0971-6331015

                                                          青海产权交易市场

                                                            2019年3月20日