2016年,房地产行业正在发生深刻变化,新的行业趋势不断涌现……变化之下的房地产亟需变革,转型求发展,但是改变什么、如何改变都是摆在眼前的一道道难题。

　　楼市两极分化、“地王”频出、轻重资产之辩、房地产金融化等问题在博鳌房地产论坛上成为大家谈论焦点。

　　地产金融化:好资产是关键

　　地产金融化一直是近几年的热点,开发商一直在努力,不管是顺势而为还是不得以而为之,这已是大势所趋。

　　大量的房企参与到金融化的热潮当中,做了很多尝试,但还并未真正形成金融和地产紧密结合的专业平台。

　　在国内房地产金融存在两种情况,像恒大、泰禾这些具备实力的开发商切入银行、保险、证券等领域,积极拥抱房地产金融,那些不具备实力的开发商则选择资产证券化的形式去库存,获得持续稳定的收益。

　　需要注意的是,国内税费较高,资产证券化的成本较高,而商业地产的租金收益水平不足以支撑高额的税费;同时,好的标的资产不多,加大资产证券化的难度,对资产的运营和管理能力要求较高。

　　有观点认为,中国缺乏资产证券化的土壤;也有观点表示,目前国内的资产证券化进展缓慢,未来能否全国推广还需时间检验。

　　商业地产:如何盘活库存

　　商业地产领域存在着巨大变革机会,一个是收入水平提升带动的消费升级,第二个是房地产市场出现的商业地产存量盘活的巨大需求。

　　商业地产库存居高不下,如何盘活商业地产,成为楼市去库存的重要问题。优质资产可以通过资产证券化获得收益,但三四线城市的商业物业迟迟找不到解决办法,资源被严重浪费。恒隆地产董事长陈启宗认为,商业地产不用来养老鼠,就用来建设老人院,但这些终归不是解决办法。

　　随着新的消费需求出现,商业地产轻资产化成为业内转型的方向。轻重资产到底哪个好,见仁见智,引发的轻重资产之辩胜负难分。

　　对于轻资产,业内存在三种模式:万达的轻资产模式,绿城代建模式以及凯德的全产业链打通模式,但这些模式适应什么样的公司,又能给商业地产去库存带来怎样的指导意义,仍需要探索。

　　商业地产去库存与资产证券化紧密相连,问题环环相扣,千头万绪。要改变商业地产“养老鼠”的局面,还需要政府以及开发商共同努力。

　　两极分化:城镇化何去何从

　　一线城市以及重点二线城市楼价上涨,三四线城市库存高企,楼市两极分化愈演愈烈,分类调控势在必行。

　　著名经济学家樊纲认为,楼市的两极分化与城镇化直接相关。大城市控制用地,小城市敞开供地,却仍然没有发展、没有就业、没有人口。小城镇不是要做大规模,而是保护生态文化,为人口回流打好基础。

　　2015年,我国城镇化率达到56.1%,距离发展国家还有很大差距,这意味着城镇化还存在巨大发展空间,但是如何挖掘这一强大的市场潜力?

　　有开发商开始以小镇模式切入新型城镇化,例如绿城小镇、华侨城的文化旅游小镇、碧桂园的科技小镇……均是对城镇化的探索。依托城市圈,布局城镇化被认为是未来城镇化发展的新出路,开发商正在摸索中前进,扮演房地产行业变革的先行者角色,但是未来能否行得通,还需实践的检验,中国楼市的两极分化能否得到根治,仍待观察。

　　房地产作为国民经济的支柱产业,以上诸多问题亟待解决,变革与重塑势在必行。开发商与政府的角色至关重要,必须力求创新,打造一个良好的发展环境,助力地产变革早日实现。