不管是从政策上还是开发商推盘节奏上,房地产传统销售旺季“金九银十”都常被冠以较大的期待。

　　近期,楼市密集出台政策,包括央行[ 微博]降息、降准,月底住建部联合财政部、央行再次发布公积金二套房贷款首付比例从30%降至20%,都是针对全国房地产市场的宽松性调控手段。在央行多次降息之后,利率已经达到历史最低水平。

　　同时,持续多年的“限外令”出现松动,对于外商投资房地产企业的准入条件有所放宽,境外机构及个人购房限制取消。如果再加上公积金二套房2成首付政策落地,房价较低的三、四线城市需求预计会被带动一部分。

　　整体宽松政策出台的背景是,8月市场继续降温,重点城市中,供应、成交环比下滑的城市面进一步扩大。企业方多憋足劲备战“金九”。

　　CRIC监测数据显示,供应方面,重点城市商品住宅供应表现继续不振,同、环比皆大幅下降。分城市能级来看,一线城市回落更为明显,其中北京、上海同、环比降幅都在20%以上;而深圳、广州虽环比有所上升,但从绝对量来看,仍处于相对低位。二、三线城市中近7成城市继续下降,但供应分化进一步加剧,宁波、南昌、无锡、长沙、南宁等城市供应量几乎降到年初水平,环比降幅都在40%以上;而合肥、武汉、杭州、沈阳、昆明等城市,供应量大幅增长,尤其是沈阳,7月供应量近160万平方米。

　　成交方面从环比来看,也在持续低迷。监测数据显示,重点城市商品住宅成交延续7月的下滑态势,且整体降幅有所扩大,但从绝对量来看仍高于今年平均水平。分城市能级来看,一线城市表现较差,北上广深不仅成交环比全线下跌,而且整体降幅超过20%。但北京、上海7月商品住宅成交面积仍在100万平方米以上,市场热度仍较高。而二、三线城市中近8成城市环比下降,长沙、沈阳、贵阳、昆明等城市下降幅度尤其明显,降幅都在30%以上,相反,合肥、武汉、厦门等个别城市,7月商品住宅成交量环比仍出现逆势增长。

　　CRIC研究中心分析认为,8月成交量的进一步走低主要有四个原因:第一,多数开发商正紧锣密鼓备战“金九”销售旺季,不少项目已进入蓄客阶段,营销优惠活动已提前预告,使得购房者对金九银十抱有更多期待,造成当前市场观望情绪较为浓厚致成交下滑;第二,在市场火热下,部分一线及二线城市信贷吃紧,二套房贷首付比例上调,如广州二套房首付比例升至7成,严重抑制了部分改善型需求的继续释放;第三,供应铺排推后,供应持续下滑,购房者选择面缩窄;最后,下半月的股市再次大幅震荡,也或多或少影响楼市购买力的释放。

　　链家网研究院李巧玲认为,在实体经济下行压力加大、股市下跌的情况下,央行连续降息、降准,加上三部委联合降低公积金贷款首付比例,更加印证了此前关于刺激房地产需求来提振经济的猜测,并且这种类似手段今后仍有出台的可能。房地产行业在今年甚至明年预计都会有一个比较宽松的政策环境。

　　李巧玲认为,8月份,受限于供应不足,新房成交出现回落。成交水平虽低于6、7月份,但是仍大幅高于去年同期。实际来看,市场热度并未下降,项目去化依然较快,市场回升态势不变。预计随着“金九银十”的到来,以及近期推出各项政策对市场情绪的影响,市场或将迎来年内的供需高峰,房价也将呈现“稳中有升”态势。