央行“3·30”房贷新政在京经历两个月的“缩水”执行后,终于开始落地。昨日获得证实,兴业银行二套房贷已经开始执行四成首付,而贷款利率也保持在1.1倍,目前已经有购房者获得成功放款。业内分析,一旦兴业的措施被效仿,二套房首付比例全面降至四成,虽然改善型需求的购房者被满足,但杠杆炒房的空间也将再度出现,考虑到目前市场已经回暖,加之股市见顶趋势明显,楼市大幅度反弹的风险就会叠加。

    四成首付初现

    据目前已经获得放款的购房者证实,他刚刚通过房地产经纪机构购买的二套房,最终贷款额度为评估值的六成,即四成首付,而他此前名下还有一套尚未还清贷款的住房。

    “如果按照过去的标准,我这套400余万元的房子,首付至少是评估值的六成。”上述购房者给北京商报记者算了笔账,以一套总价在400万元的二手房为例,除东西城部分核心区房源外,目前大部分房源的评估值约为实际购买价的八成,也就是320万元,而贷款额的认定是以320万元为基础,首付六成,按照这一计算方式,过去购买该房源的首付款高达272万元,实际相当于购房款的6.8成;而此次兴业银行落地央行“3·30”新政后,可贷款额度从320万元的四成提升为六成,总首付额降至208万元,仅为总购房款的五成刚过。

    向兴业银行北京分行相关负责人求证,该负责人证实,他们目前确实执行的是二套房首付四成的政策。

但兴业银行旗下部分支行均明确表示,如果是购房者直接贷款,目前二套房首付比例依然为六成,但如果通过合作经纪机构或者开发商购房,则可以降低至四成。

    “北京目前的二手房99%都是通过经纪机构购买,而新房则更是100%开发商销售,因此可以认定该政策已经全面执行。”中原地产首席分析师张大伟表示。

    房贷全面松绑

    此前,虽然全国二三线城市多数基本完成了降低二套房首付的政策调整,二套房首付比例降至四成,然而京城商业银行仍较为保守,基本执行五成首付比例。

    根据“伟嘉安捷”数据显示,工行、建行、农行、交行、邮储银行、招行、北京银行、中信银行、光大银行、华夏银行、浦发银行以及友利银行12家银行二套房首付比例仍执行的是50%。中行北京分行相关负责人昨日向北京商报记者表示,目前中行针对普通住房二套房首付比例最低是50%。

    在利率方面,据“伟嘉安捷”从各大银行处了解,央行在5月二次降息后8.8折占据了首套房贷款利率的主流,大部分银行的首套房利率依然延续下行趋势,这也提振了不少购房人买房的信心,促使贷款的成交量小幅上涨。此外,二套房的贷款利率未出现明显松动,仍然为基准上浮10%。

    伟嘉安捷分析师吴昊表示,商业银行四成首付很难做,风险很大,银行很难挣钱。“兴业银行执行首套房四成首付主要针对的是优质客户,也有可能因为没有全面了解京城各家银行的房贷政策。”

    兴业银行北京分行对此回应称,因为之前央行政策提到二套房首付可以降至四成,他们也是跟着政策走。

    实际上,除了银行二套房商贷首付比列降至四成外,就在前不久,一直被看做是最为严格的北京公积金二套房贷的认定标准和首付比例也大幅度调整:有1套住房并已结清个人贷款购买第二套普通自住住房的借款申请人,执行第二套住房贷款政策,最低首付款比例为30%,贷款最高额度为80万元。分析人士指出,此次公积金新政的一大亮点就是对于首套房和二套房的认定中,改变了过去“认房认贷认提取”的标准,而改为只“认房”,此举将大大利好改善性需求的入市。

    杠杆炒房空间再现

    “虽然监管层此前将二套房房贷政策最低降至四成,但是对于商业银行来说不太愿意做。”一位房地产资深分析人士认为,此前北京等一线城市迟迟不落地二套房贷央行新政的原因,主要是从风险管控角度考虑。“四成首付比例杠杆率太高,如果房地产出现下行,对于商业银行来说会有很大的风险。”

     一旦兴业的措施被效仿,二套房首付比例全面降至四成,杠杆炒房的空间将再度出现。“目前股市已经有见顶的预兆,资金一旦大量流出,房地产市场肯定是投资的重点对象,目前市场已经有回暖的迹象,再放开杠杆率,大幅度反弹的风险就会叠加。”上述业内人士分析。

    但知情人士透露,此前已经有部分银行上报过同样的落地政策,但总行从杠杆风险角度考虑,暂时并没有放行。而在多位业内人士看来,此番兴业将二套房贷的首付比例进一步降低,未来很有可能会引发股份制银行的跟风。