6月23日，中国保监会公布了《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》。自7月1日起为期两年内，北京、上海、广州、武汉四城市将试点老年人住房反向抵押养老保险。

“以房养老”这个词汇无论放诸全球还是国内，都并不新鲜。在不少发达国家，这一做法已经推行多年;而在国内，2007年北京、上海等地就已率先开启以政府为主导的“以房养老”试点。但无论是国内还是国外，市场似乎并没有对以房养老给出热烈的回应。

与以往的试行不同的是，本次的以房养老放宽了准入条件，年满60周岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人，就可以投保反向抵押养老保险。如果说，以往市场的冷淡回应是因为进入门槛过高，当门槛降低之后，市场的回应又将如何?以房养老，会否成为老年人的一种普及的养老方式?新华网记者采访多位专家后发现，70 年的产权及市场波动导致的价值评估困难、以房养老多方利益的平衡，及中国人传统的观念这三大问题，或将成为以房养老推行道路上的三个门槛。

门槛一：70年产权下，房屋价值如何估量?

中山大学岭南学院风险管理与保险学系副教授宋世斌认为，在人口老龄化严重的背景下，保险公司提供一种新的养老保险产品，把老年人房产的价值发挥出来，这个产品毫无疑问可以做。但在中国推行，首先面临的障碍是住宅仅有70年产权的事实。“很多老人手里的房子都比较旧了，70年产权剩下的不多，不解决产权的问题，后面的价值很有限。”宋世斌分析，中国的房价目前已处于高位，市场对未来房价波动的预期较高，因此，鉴于房屋未来价值难以估量，保险公司作出的价值评估将会比较保守，按相对较低的标准发放养老金，对老年人而言，这是最大的不理想因素。

另一不理想因素是，老年人在进行以房养老的过程中，还需要承担房屋抵押本身的手续费。“价值评估需要一级的评估师，法律手续包括抵押这些也都需要成本，保险公司不大可能承担这部分成本。”宋世斌补充道。

门槛二：商业模式下，以房养老要公益还是暴利?

“政府如果要关注孤寡老人，让他们晚年过得更好的话，这项业务就不要完全商业化、暴利化地去运作，最好用带有一些公益色彩、保本经营的方式来设计产品。”广州市知名房地产专家韩世同建议应当设计为没有固定年限，一旦跟保险签约，就可以保障到终老的产品

但与此同时，他也指出如果要实现公益化的以房养老，不排除保险公司出现亏损的可能，这时，政府的财政支持或是机构介入进行兜底十分必要，否则没有利益的话，保险公司的参与热情也难以提振。

门槛三：传统观念下，以房养老能否被接受?

在中国人传统的观念里，房屋是最重要的一项财产，承担着安居和传承的重要任务。在广州市社科院研究员谈锦钊看来，这种传统的观念，或许已预见了以房养老不会被大范围采用的结果。“这是家庭财产如何盘活的问题，是一个比较长远的方向。对于没有子女抚养、或者是退休收入比较低、没有养老资金来源的老人而言，被采用程度或许会高一点。但目前来看，这部分人还是少数。对于大多数家庭而言，房子是很重要的不动产，人们的传统观念还是要把家庭财产传承下去。毕竟大部分国人眼中，家庭最大的财产就是一套房子。”谈锦钊说道。

观点：

宋世斌：房价波动期不适合推广以房养老

这段时间以房养老炒得很热，很多老百姓以为社区养老保险不行了，其实根本不是那么一回事。我希望媒体也能澄清一下，以房养老跟社区养老保险是两码事，前者并不能代替后者的作用。

此外，以房养老方式作为我国养老保障体系的补充，暂时作用还有限。目前房地产市场处于房价波动期，老百姓会有这样的心理，房价低的时候去买养老保险不划算，房价高的时候又会觉得房子很值钱，抱的希望过高。因而，当中国房地产市场基本稳定下来，则是推广以房养老的适合时机。

韩世同：以房养老受众范围或较小

“倒按揭”这种形式只适合自己有居住需求，不需要把房产传给后代，同时想把房屋的价值用掉的老人，这是非常小众的一件事情，但现在却被误解为大规模的普遍适用的政策。如果说用这种养老方式替代社会养老，就更是误解。

现在舆论铺天盖地都在关注以房养老，事实上远非如此。国务院出台有关养老的纲领性文件有五六条，包括民政系统的养老、慈善系统的养老，和社会力量市场化的养老等多方面，可以说该文件具有里程碑式的跨时代作用，我们的关注点不应只局限于“以房养老”这个方面。

谈锦钊：以房养老的宣传存在误区

目前以房养老在宣传方面都有误区和不明确的地方，似乎将来大家只有卖掉房子或抵押给银行，才有养老的钱，就会衍生出“原先买的社保怎么办”的质疑。因此政府及媒体在宣传以房养老时，别让百姓对政府居民的养老失去信心。实际上，以房养老只是其中一种方式。