救市或不救，下行都正在发生

住建部缄口央行发声

地产商赞“营救得及时”

5月12日，面对15家银行行长和负责房贷业务负责人，央行副行长刘士余忧心忡忡地说，希望各家银行能够合理定价利率，提高效率。“请各位回去给党委传达，这不是我个人意见，是央行党委会的意见，事关百姓的切身利益。”

行长们心里比谁都清楚，尽管不少银行对外口径仍然是首套房贷利率最低可打9折，但从去年开始，房贷就已经开始收紧。打折早就成了传说，上浮则是常态。

有银行在会上提到，受市场需求和资金成本上升的影响，按揭贷款的定价有所提高。据了解，目前工行首套执行基准利率；招行新发放的首套房利率由9.7折提高到基准利率上浮7.6%；中信首套利率上浮8%。

也有人提出，尽管现在还没有发生大规模的“弃房”现象，但已经出现了很多大额房贷断供现象。

刘士余听着各家商业银行提出的关于房贷的各种问题，态度开始变得强硬起来。“各行要在现有资源情况下，根据市场需求，优先确保住房消费贷款的资源配置。”

第二天，刘士余的发言就通过网络光纤传递给几乎所有终端，尽管并未提及“放松房贷政策”，但这也已经足够让市场群起激昂，颓败的房地产业仿佛找到了救命稻草：政府要救市，央行身先动。5月13日，100多只地产股全线飘红，甚至大面积涨停，有地产商也大赞央行此次“营救得及时”。

不过，有学者提出，恐怕市场过于乐观了，毕竟房地产的“娘家人”住建部依旧缄口不语，这让市场揣摩不透监管层对楼市的真实态度。金融问题专家赵庆明就认为，房贷利率似乎并非救市的主要环节，究竟怎么救房地产行业，还要看住建部的具体措施。

还有更加悲观的评论人士认为，即使政府再度出台刺激政策托盘楼市，但在如今中国经济下行的情况下，恐怕效果也不可能立竿见影，甚至也无法阻止楼市下跌的现状。

晨报记者姜樊

救市之城增至7个

花样百出效果却不被看好

房价还没怎么跌，地方政府比我们还着急。” 面对不断涌现的“救市”苗头，一位开发商如此说。在很多人看来，地方政府依赖土地财政的惯性难改，这是地方政府加快推出救市政策的最大驱动力。区别在于，一些地方政府明确发文“救市”，而一些地方政府则是以窗口指导的形式对市场进行调整。据统计，加上扬州，目前“救市”城市已经增加至7个，此前，广西南宁、天津滨海、杭州萧山、江苏无锡、安徽铜陵、河南郑州已出台救市措施；而传闻救市的城市已经超过10个。

对于地方政府救市行为，中金公司和瑞银证券均表示，如果未来房地产活动进一步下滑，可能会有更多地方政府出手“救市”。中原地产首席分析师张大伟认为，后续在房地产市场继续降温的情况下，可能会有超过30个城市放松调控，而调整措施也不仅仅局限于直接取消限购，而会更多元化。

尽管地方政府刺激楼市的举措花样百出，效果却不被看好。“救市之后，将死得更快。”财经评论人吴其伦指出，救市的本质不是救市场，而是救地产商，将激化社会矛盾。而救市后，地产商可能会死扛房价，难以激发有效需求。 财经评论人水皮则指出，地方政府的救市之举并不会改变趋势，供求关系才能决定一切，“短期或许有所反应，但是长期副作用更大，取消限购限贷不但不能释放购买力，更有可能加剧人们持币待购的心态”。

在信贷没有明确放松的前提下，地方政府小打小闹的救市举动，并没有令成交下滑态势得以停止。在业内人士看来，在银行信贷不放松、个人住房按揭贷款政策不变动的背景下，地方政府能够做到的仅仅是为需求松绑，却无法为需求提供有效的购买力，“楼市的走向取决于银行的态度”。

只有开发商，对楼市的真实情况了然于心。5月初，万科副总毛大庆万字讲话稿搅动整个地产江湖，随后万科总裁郁亮提示风险，并抛出“行业已经进入下半场”的观点。这场由房企老大领衔的大戏拉开了楼市拐点论的激烈争辩。

在一位资深市场人士看来，市场对毛大庆讲话的激烈反应，反映了当下人们的脆弱心态，而毛大庆看空楼市的言论进一步放大了市场的焦虑。“其实，不看好2014年楼市的不只万科一家，但是万科的分量不一样，不是因为万科是市场无可争议的老大，而在于万科对于市场把握的精准”，财经评论家水皮指出，万科在2008年的“拐点说”曾准确地预言了楼市的下行，“这一次也就不得不防。”

而江湖气更重的另一位房企大佬任志强则在一片“风声鹤唳”之际，成为少数的“看多派”。任志强日前在微博上开腔反驳楼市唱空论，称中国没有房地产泡沫。在他看来，今年房地产销售增速下降并不可怕，在城镇化推进背景下，房地产市场整体形势并不会变。

看空也好，谨慎看多也罢，对开发商而言，今年的日子的确没有往年好过，去年买的地像打湿的被子一样压在他们身上。成交的冷淡也明显影响了房企的资金回款的速度，使资金链承压。从政策方面来看，银行信贷政策的持续收紧，一方面加大了房企尤其是中小型房企的融资难度，另一方面，个人房贷难度的增加，也使房企资金来源中以个人按揭贷款为主要构成的其他资金出现了较为明显的下降。此外，2013年土地成交量大幅上升，使得房企的待开发土地建设资金需求倍增。

业内人士指出，在这轮调整中，有资金实力和融资能力的大型房企尚且有可以撑下去的资本，而中小型房企的处境正变得岌岌可危。链家市场部分析师张旭指出，一些中小型房企从银行渠道贷款更加困难，开始将目光更多转向民间借贷资本，发展风险明显加大。

“轻轻松松谁都能赚钱的时代已经过去。”郁亮的总结一针见血。在郁亮发表的万科观点中，保持警觉的字眼频频出现，“目前并无数据表明中国房地产市场已经泡沫化。但我们应该对此一直保持警觉。对于企业来说，就是不要把盈利建立在房价大涨的预期上。”