昨日(8月15日),杭州市住房保障和房产管理局召开新闻发布会,通报杭州市经济适用住房上市交易和回购管理政策。该政策明确,签订购房合同(含预售合同)满5年的经适房可上市交易,不过经适房住户要按照评估价与当时经适房购买价差价的55%向政府交纳土地收益等价款。
　　有业内人士表示,其实经济适用房可以上市交易,许多城市已经实现,但对杭州而言,或具有更加与众不同的意义。

根据国家统计局的数据,6月杭州新建商品住宅价格同比上涨7.4%,与其城镇居民家庭人均可支配收入的实际增幅非常接近。“经济适用房上市交易后,促进存量增加,可以起到平抑房价作用”。中国房地产研究会副会长童悦仲向表示。

增值部分55%归政府/

杭州近日公布的《关于规范杭州市区经济适用住房上市交易和回购管理的实施意见(试行)》,围绕经济适用房上市交易、内部循环和申请回购等相关内容,明确了政策规定。

其中符合签订购房合同(含预售合同)之日起满5年,并补交土地收益等价款取得完全产权的经济适用房可通过买卖、赠与等方式处置该住房。

《每日经济新闻》记者注意到,2004年9月1日被确定为土地收益等价款缴纳比例的分界点。2004年9月1日前签署经济适用房购房合同的,不用补缴土地出让金;之后购买的经济适用房交易时,须按现今评估价和当初购买价差额的55%缴纳土地收益等价款。

而在2004年9月1日后签订购房合同的,如上市交易需按照届时公布的评估价与当时经济适用住房购买差价的55%,向政府缴纳土地收益等价款。缴纳土地收益的计算公式为:需补交的土地收益等价款=[(届时的评估单价-经济适用住房购买时单价)*按经济适用房价格购买的面积]*55%-购买时缴交的税费。

我爱我家市场研究中心报告认为,对于2004年9月1日之前购入的经适房业主,根据目前其持有的住房,表现出积极的出售愿望,而在2004年9月1日之后的业主来说,面对55%的土地收益,意味着业主和客户之间将产生高额的税费,将视未来的市场表现,逐步进行上市交易。

“在2004年以前,房价没有飞涨,当时购入经济适用房的人群没有经济适用房的概念,经济适用房和商品房价格相差不大。2004年以后,房价上涨很快,经济适用房和商品房产生差价,比如商品房要15000元/平方米,经济适用房才3000多元/平方米,出现一房难求的局面。”双赢机构总经理章惠芳说。

增值部分55%归政府的比例和南京一样,但相较济南、北京等已实施经济适用房入市的城市要低,数据显示北京和济南为70%。而今年以来市场传出消息称,北京拟禁止经济适用房直接上市进行交易,逐步建立经济适用房封闭运行机制。

经适房入市可抑房价/

值得关注的是,杭州经济适用房的入市或将对目前高企的房价起到平抑作用。

官方数据显示,今年上半年,杭州新建商品住房成交量同比上升,价格同比上涨。杭州市区商品房成交均价17910.7元/平方米,其中商品住房成交均价17507.1元/平方米,同比上涨25%。

“根据国家统计局数据,6月杭州新建商品住宅价格同比上涨7.4%,与城镇居民家庭人均可支配收入的实际增幅非常接近。”7月26日,浙江省内媒体《今日早报》援引杭州市住房保障和房产局的表态,“下半年,将会同物价等有关部门利用价格备案、预售许可等手段加强对商品住房价格的控制,保持每月房价的均衡,确保房价控制目标的完成”。

杭州透明售房网的统计数据显示,截至2013年8月15日,杭州主城区(不含萧山、余杭,下同)领出预售证的经济适用房房源量为9万余套,面积超过830万平方米。

“房价走势由供需关系决定,无疑经济适用房的市场将增加整个市场的供应量,从而对房价起到平抑作用。”童悦仲说。

章惠芳亦认为,经济适用房上市交易无形之中增加了市场上的供应量,对于后市供需关系有一定的影响。“现在很多老小区的二手房居高不下,经济适用房上市交易后,促进存量增加,房价得到平抑”。

德佑地产研究部总监陆骑麟也向《每日经济新闻》记者表示,房源量的增加,对缓解市场供应,平抑市场价格起到积极的作用,但这个过程是逐步释放的过程。

与此同时,值得注意的是本次经济适用房的释放与房产税的关系。有市场消息称,杭州版房产税最早将于今年10月后出台,在今年4、5月间杭州版房产税方案在出台前夕被叫停后,杭州市又提出了新的版本,税率由原来的0.4-0.8%上调到了0.5%-1.0%,而征收范围则仍然不包括存量房屋。

陆骑麟认为,因为房产税主要针对的存量房,目前还不好判断对经适房的影响关系。