太原市政府惩治违法建设、违规预售商品房的行动利剑出鞘。继“长风东鼎”等严重违建项目被太原市规划局罚没之后,7月19日,记者从太原市房管局获悉,太原市房地产监察大队近段时间通过开展房地产市场违规预售整治专项行动,已对屡教不改的12个楼盘开出罚单,其中3家违规较为严重的项目被没收违法所得。

今后,太原楼市上以任何名义(如城中村改造、旧城改造、棚户区改造)建设的商品房项目,未依法依规办妥预售证之前,不得假借项目展示、认购排号、VIP客户服务等方式出售。

12个楼盘之前就有被罚“履历”

今年6月起,太原市房地产监察队开始启动房地产市场违规预售专项整治行动,此次整治行动的时长为6月至今年年底。与历次整治行动有所不同的是,太原市房地产监察大队此次行动的检查对象为全城范围内以各种名义在售和展示的楼盘,而以前检查对象集中在城区国有土地上在售和展示的楼盘。经过一个月的检查、调查、取证,有12个违反国家预售法规、且屡教不改的楼盘被处以3万元罚款,其中3家违法行为严重的楼盘被处没收违法所得。

7月19日上午10时,在太原市房地产监察大队,恰好有一家违规预售的企业正在办理交纳罚款的手续。记者获悉,该项目地处省城小店区,于2010年以城中村改造项目的名义违规预售。2012年,监察大队曾对其开出过罚单。今年,该项目的土地、规划、建设手续已办妥,仍未取得预售资格,继续向购房者销售。按照我国的商品房销售(预售)管理办法,未取得商品房预售证前销售房源的行为属违规,该项目所以再次被罚。

工作人员介绍,今年开始整治行动之后,监察大队对去年处罚过的楼盘进行了回头检查,有些曾被罚的楼盘积极整改,取得了预售许可证,正在合法销售;另外,还有12个曾被罚的项目现在仍在违规销售,监察大队对他们果断开出了罚单。

政府已提高手续办理效率

事实上,全国各地的违规预售现象屡见不鲜。在省城太原,随着城市框架扩大、外来人口增多,住宅的需求量与日俱增,太原楼市中销售的楼盘数量高达200余个,但已取得预售证的楼盘却不足百个。不少项目均是假借城中村改造、旧城改造等名义违规预售。

针对开发商的违规预售行为,太原市政府相关职能执法部门,通过市场巡查、市民举报等多种渠道取证,对违规预售行为进行了惩处和打击,但违规预售的现象仍有发生。

据业界人士介绍,开发商违规预售的主要原因有两个:第一,开发商资金实力不足,想通过收受预售房款,解决项目的资金缺口;第二,由于之前行政审批流程繁琐、周期长,项目建设前期的规划、土地等手续办理缓慢,也会对开发商的项目资金周转产生一定的影响。另外,购房者求房若渴,贪图违规预售项目售价便宜的心理,也助长了楼市违规预售成风的坏风气。“太原市政府重拳整治违建、违规预售就是为了进一步规范楼市。同时,给购房者一个放心的购房环境。”据一位房企高管介绍,太原市城建提质升级工作的重要内容,除了道路改造之外,还有加快城中村改造,建设外观靓丽、品质上乘的城市建筑群。而许多未批先建、品质不高、违规预售的项目,扰乱了市场,对太原的整体发展是个阻碍。

太原房地产监察大队工作人员透露,太原市城建提质工作的实质是两手抓:鼓励符合城市规划、建筑品质上乘的项目快速落地,同时严厉打击违法建设、违规预售商品房的行为。“此前,有部分房企反映个别城建部门对正规项目的规划、土地、建设、销售审批流程较慢,现在政府已通过改善办公硬件,提高了正规项目办理各类手续的效率。项目从立项至预售手续办妥的周期大大缩短。”

获得商品房预售许可证才能销售

本周,省城违规建设项目“长风东鼎”被罚没的消息经披露,引发违规预售项目业主的恐慌。对于太原市房地产监察大队开出的12张罚单,已经购买这些项目的购房者又该如何,现已经成为全社会关注的焦点。

山西地产监察大队的工作人员介绍,太原市商品房违规预售专项整治的检查对象为违法主体--即不守规矩的开发商。已经接受违规预售处罚的楼盘,现在必须终止违规预售行为,同时,要按国家法律法规到太原市房管局加快办理商品房销售 (预售)许可证。项目获得销售(预售)许可证之后,方可向购房者销售。已经购买了这些项目的购房者,可以与开发商协商退房款;或者等待项目预售整改合格。

该工作人员介绍,太原市房地产监察大队将加大执法力度,所有违规预售的项目必须停止销售、接受处罚。但记者走访太原业界了解到,为应对职能部门的执法,省城违规预售楼盘的销售手法可谓花样翻新,给职能部门执法取证带来难度。最常见的方式有将承担售楼职能的售楼处改叫展示中心,通过认购排号、VIP客户优先选房、团购等方式弱化违规销售的痕迹。“商品房买卖双方签订的购房认购书、意向书及购房者交纳定(订)金的收据、凭证,都是执法部门的认定楼盘违规预售的证据和依据。”这位工作人员说。

因为太原市整治违建、查处违规预售,部分有违规预售行为的楼盘已明确告知业主交房期将延期,有些项目称政府整治工作为不可抗力因素。山西省房地产协会法律事务部副主任张秋峰称,开发商因为自身不守法,而引来政府查处整治,并带来违约延期交房,这不属于不可抗力因素。另外,购房者明知项目没有预售证却执意买房,这种不合法的交易行为不受法律保护,购房者同样得承担一定责任,不能出了问题全部推在开发商身上。