3个月前，国务院出台了新版“国五条”，抑制频频冲高的房价。3个月过去了，房地产开发商依然因为高房价笑得合不拢嘴，刚需的买房人依然愁眉苦脸买不起房子，中国房地产依然身陷“高温”怪圈。

 开发商与政策博弈

 从各地出台的“国五条”细则来看，除北京等几个城市严格执行了关于二手房交易个税按个人所得的20%征收政策规定外，其他城市并未严格落实此政策。

 虽然国内各大一线城市二手房交易量出现普遍下降，但是，房价依然呈上涨之势。以北京为例，五道口地段的“学区房”甚至报出每平方米近10万元的价格，这让普通百姓望而却步。中国社科院最新发布的研究报告甚至警告说：“住房供求已经失衡。”

 二手房价格不降，新的商品房价格也在上调。以北京为例，虽然北京市政府之前曾出台了新的商品房价格不能高于之前的开盘价或者周边房价的政策，但是这显然没有太大作用，新商品房价格都远远高于此前的开盘价格。记者在北京几个楼盘了解到，常润公馆，2012年开盘价格为2.7万元/平方米左右，现在开盘价格定在3.4万元/平方米。金融街·融汇，开盘价格在1.6万元/平方米，现在开盘价在1.8万元/平方米浮动。上述这些新盘价格都需要北京市建委审批，但是无一例外都被否决，这对买房人来说还是个好消息。不过，开发商也不是“省油的灯”，他们捂着楼盘不卖了。“我在去年10月份就关注金融街·融汇的楼盘，那时候销售人员说年前就能开盘，我等到现在了，这个楼盘还是没开，等到楼盘封顶就改成现房销售了，我哪买得起埃”欲买新房的张先生对记者无奈地表示。

 上有政策，下有对策，分拆房价也成为房地产开发商对付北京市建委出台的不许高过以往开盘价格政策的利器。

 在北京房山，某房地产开发商近日抛出3栋住宅，吸引了大量买房人。购房者发现，楼价出现了新变化，原本精装的房子现在被分成了毛坯房价和装修价格，买房人需要签订两份合同。一套100平方米的三居，每平方米单价只有约1.6万元，总价为160万元，但每套房还需要强制缴纳35万元的装修费。整套房全下来价格为195万元左右。

 房价拆分使买房人面临的最大困难是首付款增加，贷款额降低。比如一套195万元的房款，按照国家首套首付30%的规定，买房人只需一次掏58万元的首付款。但装修和毛坯房分离后，购房人需要支付48万元的首付款和35万元的装修款，两者总计83万元，前后相差25万元。

 中介出招逃20%个税

 “现在，二手房买卖形势比‘国五条’出台前相差很多，以前，周末到我们中介看房、买房的人络绎不绝，现在的人流量比以前缩水了一半还多。”北京链家某门店销售顾问葛峰对《中国贸易报》记者表示，“北京刚需太多了，房子根本不愁卖，而出现这种情况的原因是，买房人都在观望国家政策，看看房价能否降下来。”

 葛峰，作为北京链家房产一线的中介人员，在这个行业摸爬滚打了10余年，他对房价的把握、政策的敏感度远超一些专家。当记者问及现在房价是否较之前有所松动时，他笑着说，不满5年的二手房房价与之前相比略有上涨，而满5年唯一住房的话，价格都有上涨的趋势，因为可以免交20%的税费。

 “对于不满5年的房子缴纳20%税费这点，也不是绝对的，有许多方法可以避税或者少缴税。”葛峰对记者说，“缴纳20%个税不是按照成交价格合算的，而是按照房屋的网签差价收取20%的税费，所以可以将买房人的网签价格做的与卖方当时买房的网签价格相同或者接近，这样，买房人就可以节黍者不缴纳这20%的个税，不过，这就要求买房人有较多的首付款作支撑。”

 据了解，包括北京在内，几乎所有城市房屋登记系统上线时间均不长，不少诸如老公房、房改房等“大龄房源”的核价难度很大；而由于“阴阳合同”不同程度存在，公平核价也并不容易。此外，住房购买、装修和使用过程中涉及多项支出，若要准确界定“转让所得”，也有难度。

 “所以，彻底执行缴纳20%的所得税，还是有一定的困难。”葛峰对记者表示，“不过，我们门店对二手房销售都是按照国家的政策执行，有一些小的中介确实不收取20%的个税，他们有的通过修改购房买票时间等方法，把卖的房子包装成满5年的房源。这种做法虽然可以避税，但毕竟违法，风险很大。”

 在走访中，记者还发现，从3月底至今，北京、上海、广州、深圳等35个城市发布了各自的实施细则。针对20%个税政策，除北京明确规定自4月1日起实施外，绝大多数城市仅重申了国务院文件的要求，并未说明何时开始实施；合肥、南京、郑州等地则干脆没有提及。

 需要建立房产长效机制

 目前，房地产行业流行这么一句话：“十年九调，越调越涨”，虽然政策的出发点是好的，但理想很丰满，现实很骨感，老百姓对高房价依然不满。

 上海德佑地产市场研究部监控的数据显示，4月份，上海市商品住宅成交面积为90.3万平方米，环比下跌41.3%，成交均价为23914元/平方米，环比上涨4.4%。德佑地产副总经理刘伍洋表示，随着新政落地执行，市场购房热情有所回落，二手房市场短期内的快速退烧也影响整体楼市的成交，综合因素导致4月成交量成为“除了2月份春节销售淡季以外的近半年最低点”。

 虽然全国各大城市的房产交易量大幅下降，但是，房产价格未见松动。

 对于现在量跌价升的形势，爱居房产公司总监宋立对记者表示，房地产牵涉的行业太多，房价短期内还不会降下来，如果政府出台的措施能严格执行，应该会起到抑制房价上涨的目的，但是降多少就不一定了。

 在中国旅游地产服务集团副总经理王路看来，政府对房地产市场的调控犯了一个方向性的错误，“目前的这些计划性措施，实际上反而起到了让房地产开发商卖出更高价格的作用。”他认为，政府用错误的计划性调控手段对待相对市朝的房地产商品住宅交易市场，但在关键的土地供应市场上没有限价，土地供应规模也没有放开，生产成本不断上升，再加上销售价格人为限底，银根又持续紧缩，反而加剧了供应短缺，限价变成了刚性涨价。

 近日，有消息称，政府正就楼市调控长效机制进行相关调研。业内人士表示，调控不能只是一味地限制房价及购房需求，而应该在加快土地供应、改革土地财政等方面做出制度安排。