两会已经召开，做为房地产业内人士，对国内屡调屡涨的房地产调控现状不由得不说两句了。

首先让我们回顾一下从05年开始到现在的宏观调控政策：05年出台了《关于切实稳定住房价格的通知》（老国八条）与《关于做好稳定住房价格工作的意见》（新国八条）；06年出台了《针对少数大城市房价上涨过快，住房供应结构不合理矛盾突出等问题出台六项措施调控房地产》（国六条）；08年出台了《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国十三条）；09年出台了《完善促进房地产市场健康发展的政策措施 全面启动城市和国有工矿棚户区改造工作》国四条；10年出台了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国十一条）与《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国十条）；13年出台了《加强房地产市场调控的政策措施》。

总结历年的调控政策，无外乎以下几种手段：

一、调整住房结构：

调整和改善住房供应结构（老国八条）；强化规划调控，改善住房供应结构（新国八条）；切实调整住房供应结构（国六条）；加大保障性住房建设力度（国十三条）；增加普通商品住房的有效供给（国四条）；继续大规模推进保障性安居工程建设（国四条）；增加保障性住房和普通商品住房有效供给（国十一条）；加快推进保障性安居工程建设（国十一条）；调整住房供应结构（国十条）；确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务（国十条）；加快保障性安居工程规划建设（国五条）。

政府一直在要求调整住房结构，每次调控都有相关内容，其实这是降低房价，解决老百姓生存问题最基础同时也是最有效的手段，因为如果保障性住房与普通商品房的供给充分，在房地产市场总供给中占到足够的比例，则房价一定会被摊低，而且也能够真正解决中低收入家庭的生存问题，就像德国或者新加坡一样，但是很遗憾，在这一点上政府一直是雷声大雨点小，直到10年出台的国十条才有了一个明确的目标，要建设300万套保障性住房、各类棚户区改造住房280万套的目标，而且十二五规划明确提出要建设3600万套保障房，并且每年都有明确的任务，只是落实的时候不到位，所以未能解决中低收入老百姓的住房问题。另外就是保障房的标准与市场不匹配，造成符合条件的买不起，买的起的不符合条件。以北京为例，两限房是保障性住房中标准最高的，但是也仅达到了3人及以下年收入不得超过8.8万，以一个核心家庭为例，夫妻双方带一个孩子，年收入不得超过8.8万，也就是说月收入不得超过7333元，如果一个家庭年收入达到10万元的话就很可怜了，因为他们享受不到政策的优惠，只能去购房商品房，而商品房的价格即使是四环边的一套二手房，房龄在20年以上的老房子的话也要200左右，他们不吃不喝也要20年才能买得起，如果贷款的话，假设首付30%，也就是先交60万，贷140万左右，每月要还差不多1万块，不吃不喝都不够了。

二、增加居住用地供应

加大土地供应调控力度，严格土地管理（新国八条）；增加居住用地有效供应（国十条）；增加普通商品住房及用地供应（国五条）。

增加居住用地供应是增加供给的有效方法，从经济学上来讲，价格是供需关系的反映，当供不应求的时候就涨价，供大于求的时候就降价，如果真的能够有效增加供给，保证供需平衡，也能够解决房价上涨过快的问题，但是也是落实的不到位，就像这次国五条提出2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。而过去五年房价的上涨是有目共睹的，原则上不低于过去五年平均供应量是不是可以理解成原则上房价上涨速度不低于过去五年的平均水平。

三、控制不合理需求

严格控制被动性住房需求（老国八条）；正确引导居民合理消费预期（老国八条）明确享受优惠政策普通住房标准，合理引导住房建设与消费（新国八条）；合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。（国六条）进一步鼓励普通商品住房消费（国十三条）；继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房（国四条）；合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求（国十一条）；实行更为严格的差别化住房信贷政策（国十条）；坚决抑制投机投资性购房（国五条）。

这是希望通过控制需求达到供需平衡的目的，控制需求的手段主要有控制拆迁、对购买普通住房以予政策上的优惠，打击投资或投机性购房等；优惠和打击主要通过金融手段实现，即通过差别化的住房信贷政策。这个手段政府一直在用，每次调控都会提到，但是作用实在有限，因为房价越来越高已经成为铁的事实，而政府又不能给这些资金一个合适的出口，只能买房，甚至在这个政策上有些地方政府已经非人性的不管人们提出的是否又回到计划经济年代的置疑执行限购政策，也不能抑制需求了，所以最终的结果是政策归政策，需求依旧旺盛。所以在控制需求方面最应该做的是为这些购房资金寻找一个新的出口，一个良好的投资渠道，而不是去压制，就像大禹治水一样，在于疏而不在于堵。

四、增加税收

调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管（新国八条）；进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用（国六条）；发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用（国十条）；扩大个人住房房产税改革试点范围（国五条）。

这也是比较有效的手段，英国政府就是靠高税收控制房价，目前我们采用的税收主要是营业税，还有就是目前炒得沸沸扬扬的房产税，但是这些税收都是交易环节的，而且税率比较低，基本上解决不了大问题，真正能够解决问题的持有环节的税，比如物业税，因为只有持有环节的税才能够真正让那些投资或者投机者感觉到压力，再有就是交易环节采取重税，彻底打掉房地产的投资属性。但是增加税收不应该误伤刚需，就像这次国五条细则要求对个人转让住房收取差额的20%的所得税就引起了广泛的不满。

五、加强信贷管理

加强房地产信贷管理，防范金融风险（新国八条）；加强对房地产开发企业购地和融资的监管（国十条）

    这个政策是规范市场的，但可能会影响开发商拿地，所以是把双刃剑。

六、加强监督

认真组织对稳定住房价格工作的督促检查（老国八条）；切实整顿和规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为（新国八条）；进一步整顿和规范房地产市场秩序（国六条）；加强市场监管（国四条）；加强风险防范和市场监管（国十一条）；加大交易秩序监管力度（国十条）；加强市场监管（国五条）。

这个政策也是规范市场的，对降房价的帮助不大。

七、完善披露制度

加强市场监测，完善市场信息披露制度（新国八条）；完善房地产统计和信息披露制度（国六条）；加强房地产市场监测（国十三条）；完善房地产市场信息披露制度（国十条）；推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理（国五条）。

这个政策是假设信息不对称，购房者被蒙蔽，被开发商误导；但现在信息这么发达，开发商几乎已经没有秘密可言，同时因为房价确实在涨，所以这条的意义也不大。

八、舆论导向

积极营造良好的舆论氛围（国十三条）。

这个政策挺有意思的，就不加评价了，反正也只出现过一次。

九、加强地方政府责任

强化地方人民政府稳定房地产市场的职责（国十三条）；落实地方各级人民政府责任（10年国十一条）；各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责（国十条）；完善稳定房价工作责任制（国五条）。

这个政策也挺有意思，有点强人所难的意思，明明房地产是地方财政的重要来源，而中央政府却要求地方政府去稳定房价，更有甚者，在10年国十条中首次提出问责制，结果到现在房价依然飞涨，却没有任何一个地方政府领导被问责，成了一个笑柄。但这个政策如果真的落实了，也就是说假如给地方政府一个硬指标，比如房价涨幅不能超过多少，如果超过则如何如何，那么我相信一定会有效果。

从总体来讲，以上这些调控政策的方向是正确的，关键是落实问题，而且另外一个关键问题是中央政府并不是真正想把房价降下来，而是让房价健康稳定增长，因为房地产业是国民经济的支柱产业，小平同志在1980年4月2日一次重要讲话中第一次提出将“建筑业”列为国民经济的支柱产业。朱总理于1998年9月明确提出，“1999年以后，国民经济增长要靠住房建设”。2005年国务院办公厅在转发七部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》的通知中指出，房地产业是国民经济支柱产业。所以中央政府应该考虑如何保障老百姓的住房问题，如何保证居者有其屋，同时又能保证房地产业的支柱产业地位，为国民经济做出应有的贡献。