1、房屋因素。首先，房屋竣工后即进入折旧期。按照理论折旧率，混合一等结构房屋折旧期限为50年，每年折旧率为2%。其次，旧房的套型落后，使用不便，功能陈旧，在这方面是无法和新建商品房相比的。此外，朝向、楼层等自然状况，也会对价格产生一些影响。

2、环境因素。环境因素比较复杂，既有自然环境，也有社会环境，既有大环境，也有小环境，在同一地段，旧房的小区环境是无法和新建商品房类比的。比如小区平面布局、设施、绿化，甚至房屋的外观造型等，旧房都要大打折扣的。再如社会环境，在同一土地级别地区，有些地区适合经商，有的地区则适宜居住。此外，该地区的居民结构、文化氛围、配套建设及中小学区，都会对房屋价格产生较大的影响。

3、心理因素。如果不是在价格上有大的诱惑力或其他特殊需要，人们是不愿意买旧的二手房房居住的，新、旧房价相差不大，人们对旧房的心理障碍就无法逾越。