开发商往往利用内部认购优先消化缺陷户型 517专家建议买房要注意实用性灵活性经济性———
　　面对无处不在的广告宣传，近乎完美的平面户型图，豪掷千金的样板间,婉转幽静的园林景观……这一切眼所能及的景象，往往让买房人在惊叹的同时，不由自主地开始憧憬着未来生活的美好。那么，在这样的欣喜下，你很可能无法看到开发商刻意隐藏的瑕疵。但直到真正入住后，各种不便才会接踵而来。购房者如何才能选出一款真正适合自己的房子？近日，记者通过与建筑师、学者专家和开发商的交流，搜集了一些对户型选择上的建议，为读者分享他们的选房经验。
　　因人而异 选户型前认清自身需求
　　没有最好，只有更好。户型的创新层出不穷，“花园房、LOFT、跃层、90平方米三居室、微户型”各种创新的户型设计都曾被视作时尚一般受到购房人的追捧。但入住后，才发现期望买到的户型能一劳永逸地解决居住问题，似乎有些理想化了。很多设计师都强调，在选择户型前最重要的是搞清楚自己的需求，家庭成员不同，对户型的需求也不同。
　　对于初次购房的置业者而言，有几项共同的事项还是值得关注。首先是户型的实用性，大小要适宜，功能要合理，每个房间要间隔方正，少点“金角银边”，谨防多边角的“钻石房”出现，真正成为人们居住的港湾；其次是灵活性，灵活的户型后期还可以根据家庭规模和结构变化，根据生活要求改变使用空间，从而满足不同对象的生活需要，“户型应符合可持续发展的原则，用合理的结构体系提供一个大的空间，留下调整与更新的余地”，有设计师认为这样的户型比较符合现在家庭的需求；另外一点就是经济性，面积紧凑实用，实用率更高，造价更低，减少空间浪费，使房子的经济价值更加优越。
　　而对于选择中高端住宅的购房人来说，许多开发商的销售人员往往会以“浪费才能显示高端”为由，为自身户型的缺陷辩解，但事实上，无论是刚需盘还是高端盘，高利用率的户型才应是购房人关注的焦点。
　　利用内部认购优先消化缺陷户型
　　认清了自己实际的需求，就该进入选房的环节，这时候需要提醒购房人的是，许多开发商为了控制销售，在开盘时，往往会将好户型留在最后推出，而将比较难卖、有缺陷的户型则最先推入市场，或是打着特价的旗号，制造热销。
　　一位在一线操盘过多个项目的房企负责人向记者透露，一栋房子，为了将一部分楼王户型做到极致，在销售时实现利益最大化。不可避免地造成个别户型出现缺陷，要么是朝向不好，要么是角多棱多，这样的户型往往会最终成为尾房，反而成为负担。
　　为此，开发商开始利用内部认购的阶段，首先消化这样的缺陷户型。在楼盘正式上市之前的内部认购，实际上就是指期房项目在尚未获得预售许可证的情况下，先行对楼盘进行购买资格的认证，这种认证的方式同经济适用住房的“倒号”类似，虽然曾被主管机关明令禁止，但至今仍十分流行。
　　该负责人透露，从内部认购判断楼盘是否会热销是较可靠有效的方式。买房人可以根据内部认购时间长短和认购期所结识的客户之间的信息交流进行判断。一般情况下楼盘项目的内部认购时间越短，造“假热销”的可能越大。年初市场未转暖时，不少项目的内部认购时间逐渐缩短，三天、两天，甚至只有一天。而如果一个新楼盘经过较长时间的内部认购，往往就会有相对较多数量的客户积累。
　　一旦开发商了解到积累的客户远超实际的楼盘数量，在内部认购中就会放出一房难求的信息，销售也会优先介绍那些有缺陷的户型，已达到尽快消化的目的。
　　反而言之，最好的楼座，最佳的户型往往被开发商视作重要的利益点而保留到最后，等待市场走势向上时在集中推出，这也是为什么近来多个城区内项目频频高价推出楼王的重要原因。