近日，合富置业公布“2013年二手房市场白皮书”。在报告指出，2012年广州二手房市场总体呈前低后温和复苏，四季度步入良好运行轨道的特点，与2011年的全年低迷的特点明显不同。而自住型买家成为市场的主力。研究称，广州二手楼市仍以实力较强劲的迫切性刚需支撑，首次置业者的占比高达七成以上。而在今年，合富置业预计二手楼市市场仍然庞大，购买力较足，而以自住为目的的刚需买家致使二手楼价大幅上涨的可能性不大。 

 
       二手住宅成交增三成

 在刚发布的“2013年二手房市场白皮书”指出，2012年上半年二手楼市延续了2011年量低价小幅下跌的态势，后期随着政策释放微松信号、房贷有所松动，二手楼市开始缓慢复苏。“下半年政策趋稳，市场逐渐消化政策带来的负面影响，买家信心逐步恢复，交投量、价格均呈逐月温和回升的态势，至第四季度，二手楼市基本恢复到较良好的活跃水平，价格则稳中有升。”

 据广州国土资源与房屋管理局数据显示，2012年广州二手住宅登记交易5.9万宗，494.3万㎡，较2011年分别减少15.6%和17.5%。不过，登记数据一般滞后两到三个月，由实际成交活跃度看，2012年的二手楼市较2011年有所好转。从阳光家缘二手网签这一时效性比较强的数据看，2012年广州二手住宅交易量较2011年增加五成左右；据合富置业实际录得的交易案例统计，2012年广州二手住宅实际成交量较2011年增加三成左右。

 而在价格方面，报告指出，2012年全年广州二手楼价保持有所走高态势。2012年12月广州合富标准指数为1567点，同比上涨6.2%，较年内的最低点上涨8.7%，涨幅较2011年2.1%的幅度有所加大，主要是四季度的价格涨速有所加快所致。从各区域的价格走势看，2012年二手楼价涨幅最大的区域为天河、越秀以及萝岗三区。天河区和越秀区二手楼价较快速上涨，主要受一手新货稀缺以及资源、配套、交通等区域优势较突出的影响。萝岗则主要收益于东部山水城规划利好的带动，区内一手楼市成为市场关注的新焦点，成交量上升，新盘价格走高，拉动保利林语山庄、万科城等核心区优质二手盘的价格有所上涨。

 刚需支撑二手楼市

 2012年广州二手楼市仍以实力较强劲的迫切性刚需支撑，“2013年二手房市场白皮书”中称去年首次置业者购买二手房的占比高达七成以上，但在四季度随着市场信心恢复，改善和投资型需求的活跃度逐渐回升，高端买家入市有所增多。“总的来说，2012年下半年买卖双方的心态均较平稳理性。”报告指出，买家逐渐消化政策带来的负面影响，观望情绪日渐减弱，对价格合适的单位“相中即入”，大幅还价现象不多；业主心态总体较平稳，让价空间不大，不过，大幅提价的现象也较小。总的来说，今年以来，买卖双方的价格分歧有所缩小，僵持的态势逐渐缓和。

 据阳光家缘二手网签数据显示，2012上半年广州二手住宅月均网签量为1635套，较2011年有所增加。二手楼价在一季度阶段性探底后，逐渐小幅回升，上半年二手楼价微跌0.1%。总的来说，2012上半年二手楼市在缓慢复苏中，逐渐构筑了楼价和成交量的“双底”。

 根据过去几年的统计数据显示，广州二手楼市较合理的买家结构应为：“首置：改善：长线投资客大概为6：3：1”。2011年受政策影响，广州首置二手买家的占比一路小幅上升，换房改善需求则逐渐下降；2012年前三季度，广州首次置业者的占比高达七成以上，换房改善买家萎缩至两成左右，个别月份不足两成，长线投资需求则日渐萎缩。2012下半年，随着市场信心的恢复，这种迫切性首置独力支撑二手楼市的局面慢慢改观，改善型和长线投资需求的活跃度有所增加，整体买家结构逐渐趋向较合理、健康的态势。这也是二手楼市逐渐步入较良好运行轨道的重要体现之一。

 今年二手房价大涨可能性小

 对于今年广州二手市场的预测中，“2013年二手房市场白皮书”称2013年广州二手市场庞大，购买力较足，买家仍以首置刚需为主，改善型买家以及投资需求的活跃度将继续提升。

 据其分析，今年以来二手楼市交投量保持平稳活跃，月均成交量或许大致与2012年第四季度的平均水平相当。价格方面，受楼市大环境好转、通胀有所加剧等因素的影响，二手楼价将会继续走高。

 但同时报告也指出，“由于目前楼价已经高位，加上广州二手楼市以较理性的自住刚需(首置和首改)为主，投资成分不高，在限购政策抑制下，楼价如2009年、2010年般快速上涨三成以上的可能性不高，或会以平稳上升为主。”