房子虽老价格不低

 按业界的划定标准，房龄在5年之内的为准新房，因为只要保养得好，房子和新房差别并不大。房龄在15年以上的为大龄二手房，其中20年以上的算是老龄二手房。

在南宁二手房市场上，不乏老龄二手房出让。在南宁东葛路一家房产中介门店，记者看到园湖路某区直单位的一套房源信息。房子面积不足80平方米，为三房一厅户型，单价近7100元/平方米。中介人员介绍，这套房房龄为21年，虽然挂牌不到一个星期，前来咨询的客户不少。购房者觉得，小区周边生活配套齐全，生活十分方便。

 一些具备学区房的单位房更为抢手。房产中介告诉记者，去年年底建政路有一套22年房龄的单位房出让。因为小区是小学、初中双学区房，挂牌不到一个星期就成交了。价格基本按卖家的出价成交，没有较大变动。

 挂牌出让的老龄二手房中，除了单位房还有商品房。不过相比之下，单位房似乎更受购房者青睐。一些购房者说，单位房物业费少、停车方便，比商品房省不少钱。记者发现，同期的单位房单价不比商品房低，业内人士介绍，这是因为很多单位房没有公摊面积，让购房者获得了实惠。

 福兴地产营业经理洪永北介绍，南宁有一些地段的单位房价格较高，如民乐路、建政路、新竹路、园湖路等地段的单位房，有的房龄已经超过20年，售价仍在7000元/平方米以上。

 改造后房子含金量高

 一些业内人士介绍，近一两年来，南宁出现一些别样的二手房购买人群，他们主要购买老龄单位房，为的是博日后小区拆迁、改造。

 广平地产营业经理林华华告诉记者，近年来南宁一些单位员工增多，职工改善居住环境的愿望迫切，一些有条件的单位就将院子里的旧房、老房子拆除重建。有的单位回建待遇较优厚，拆迁的房子按1：1.4的比例回迁，这意味着如果旧房子面积是100平方米，回迁后可以住140平方米的房子。在房子改造期间，业主可以获得租房补贴，弥补经济损失。

 据了解，单位改造小区的力度不一。有的单位是全面整改，有的是局部改造。一般情况下，新建的房子以高层住宅为主。改造后的小区旧貌换新颜，不仅户型设计更合理，小区园林也有了明显提高，使得房子的含金量增加。

 南宁一位房产中介人员向记者介绍他了解的一个例子：一位投资者从有关渠道了解到某单位小区将整体改造，并即将进入议事日程，就购买了一对老夫妇的老龄单位房。这对老夫妇儿子在外省工作，他们有意到外省居住，也就爽快出让了房子。买房后一年半左右时间，单位就开始拆迁改造。当时买家购买老龄单位房的费用约50万元，经过三四年时间现在升值到100万元。

 洪永北介绍，有的老龄单位房卖家也知道小区将改造的风声，但一等再等迟迟未见动静，自己又需要资金周转，就把房子出让。此外，有的业主与单位或同事有纠纷，他们辞职离开单位，即使知道单位要改造小区也不在乎，执意出让房子，这让一些买家得以“捡漏”。

 买家亦进亦退两手准备

 采访中，一些房产中介人员介绍，南宁有的老龄单位房买家也遭遇“滑铁卢”。有些房子原计划是要拆迁改造，但由于小区业主赔偿谈不拢、单位发生变数等原因，改造工作无法进行，导致买家的如意算盘落了空。不过，业内人士认为，对此很多买家都有心理准备，不会手足无措。

 林华华介绍，她接触的一些打算购买老龄单位房人士，大多有两手准备。他们认为，房子这么老，单位迟早会改造。就算不改造，因为小区周边生活配套好，出租也方便。有的家长为了子女读学区房，购买了老龄单位房后，打算过几年就再转让。正因为有“赌一把”的心态，使得一些成熟区域的老龄单位房在市场未失宠。

 据了解，一些大型单位的小区较受到二手房买家的青睐。不少购房者认为，大型单位改造小区的工作较易推进，相比之下小单位改造小区就难一些。而且，大型单位的小区打造园林绿化空间更大。

 洪永北介绍，在二手商品房中不乏外地购房者，但在老龄单位房的买家中，基本以本地人为主。不少老龄单位房的买家对小区所在区域、单位相关情况有一定了解，遂出手购房。

 理性选购提防风险

 业内人士认为，如果投资者单纯买来博拆迁，那么选择老房子的6~7楼总价更低，将来拆迁补偿起来也差不了多少。如果考虑到出租或自用，那么3~4楼更合适一些。

 购买老龄单位房有一些风险需要提防。南宁部分单位对小区的房子进行了加建，但加建面积未计入房产证。目前房子使用面积虽多，但日后拆迁是按房产证所登记的面积进行补偿，对此购房者应当有心理准备。

 记者咨询南宁一些金融机构了解到，银行因为考虑到房子折旧等因素，对20年以上房龄的房子不进行贷款。这意味着，买家购买老龄二手房需要一次性付款。将来房子未能及时套现，买家的资金就一直积压。

 林华华介绍，在房子明确要拆迁后，有关部门将冻结房产，不允许房子过户。看中房子的买家，要尽快在拆迁、改造公告发布前，办理过房手续。否则，会容易引起纷争。

 老龄单位房除了物业本身折旧之外，还会因为设计是否过时、保养是否得当等原因而显出不同的差别来。选购好一点的户型不会太落伍，服务较好的物业也提高房子的性价比。同时，买了房子之后不要吝啬再投入，稍微翻新一下，不仅可以租得更快，也可租得更高。

 目前，南宁不少改造老龄房子的单位是按市场化运作开发小区。开发模式的不同，房子允许上市的条件也不同。有的房子规定取得房产证5年后才能转让，购房者从买房到改造、入住、出让，时间跨度达七八年，资金占用时间久。