如今的西宁楼市，高品质楼盘比比皆是，购房者的选择空间越来越大。随着“高质量发展，高品质生活”的购房主旋律奏响，西宁楼市也进入了新的发展阶段，尤其在各大品牌房企入驻后，楼市迎来了跨越式发展，西宁购房者的购房需求正在悄然改变。

据拓虎房地产数据研究中心工作人员介绍，该中心通过对西宁楼市30余年的发展情况进行详细剖析，并将近5年西宁住房需求的结构变化趋势呈现给市民，让市民在选择购买房屋时有据可依。

住房面积需求发生变化

据拓虎工作人员介绍，该中心分析2016年至2020年西宁市商品住宅销售户型结构后发现，近几年西宁市场住宅成交主流面积段基本保持在90-110平方米和120-140平方米。总体来看，2016-2020年住房成交以改善型为主，主流居住需求及投资需求的变化都不大，主要变化是同面积段房屋使用功能的增加，二房向小三房过渡，购房者对于户型空间舒适性和合理性的要求越来越高，这意味着西宁市的改善型住房需求正在释放。

2016-2017年，90-100平方米的刚需户型产品是当时西宁楼市的主流。2017年较2016年，120-130平方米的面积占比提升了4%，可见改善需求在那时已经有所抬头。2018年，100-110平方米面积段的产品则更受购房者青睐，整体来看，90-140平方米各面积段产品的市场需求较为平均。到了2019年以后，120-140平方米的改善型产品变得颇为受宠，其中120-130平方米面积段住房占比增幅最大，呈现显著上升趋势。

根据拓虎提供的数据可以发现，2020年前三季度110-120平方米的住宅产品成交占比有所提升。主因是西宁楼市中小户型产品所剩无几，购房者对于新房面积的选择空间受限，再加上受新冠肺炎疫情影响，部分刚需刚改购房者纷纷购房置业，使得此面积段的成交占比明显上升。

就数据来看，改善型住房在今后必然是购房者的置业首选。此外，受二胎政策放开、居民生活品质提升等因素影响，购房者未来势必更加倾向于选择大面积改善型住房。

住房销售价格发生变化

据统计，自2011年起西宁房价整体呈现出不断上涨的趋势，2020年甚至出现了过半楼盘销售价格“破万”的景象，西宁房价居高不下已然成为事实。此外，据拓虎提供的《西宁历年住宅价格区间调研报告》显示，2016年-2020年西宁住房的销售价格区间逐渐向上偏移，购买高价格改善型住房的客户需求旺盛。

2016年，西宁楼盘的销售均价以每平方米4000-5000元为主，开发商大多为本土房企。到了2017年，受棚改政策及大牌房企入驻的影响，西宁楼盘销售价格有了明显上涨，销售主流均价基本保持在每平方米4500-6000元之间。进入2018年，南北川成为楼市开发的热点，同时，购房者对于区位、配套及楼盘品质都有了更高的要求，再加上西宁楼市的多数楼盘处于尾盘清售阶段，所以导致了西宁楼市的销售价格出现明显的分化。2019年是楼盘品质大幅提升的一年，楼市里的“精装修”房源大幅增加，西宁在售楼盘的成交均价基本保持在每平方米8000-12000元。

2020年，西宁楼盘的主流在售均价为每平方米9000-10000元。值得一提的是，除去部分距离主城区较远的楼盘，大多数楼盘价格在“破万”的边缘试探，或是已经突破了“万元大关”，楼市整体均价保持在每平方米9300元。由此可见，近五年，西宁房价的变化非常明显。

住房成交总额发生变化

随着西宁楼市住宅销售均价的上涨以及购房者对改善型产品需求的增加，购房主力成交总价随之上涨。从购房客户成交总价段的变动趋势来看，成交总价低于40万元的占比由2016年的22%锐减至2019年的8%，成交总价在100—140万元的占比则由2016年的4.6%上涨至2019年的30%，成为当前的主力成交总价段，购房者的总价承受能力随之增强。

2016-2017年的成交总价集中在40-60万元的区间段，2017年较2016年，成交总价有明显向上倾斜的趋势。2018年，西宁楼市成交总价以50-60万元为主流，70-140万元的总价区间段比2017年有明显提升。2019年以后，成交量最高的总价段产品由50-60万元上移至100-120万元以上，购房者的购房成本有了明显提升。2020年前三季度中，总价120万元以上的楼盘更是明显增多。

住房需求改变的原因

受疫情影响，改善型需求进阶。由于年初疫情的影响，购房者对于居住体验感有了更高的要求；这激发购房者的改善型购房欲望。一方面，以大户型为代表的改善型需求被进一步激发出来。2016-2020年，西宁城市住房销售套均面积持续快速增长，也表明了居民在不断追求居住空间尺度的增加。疫情期间居住房屋的活动空间不足，个人私密空间不足等弊端凸显，使大空间居住需求被放大。另一方面，部分租赁需求转为购房需求。租房者在疫情中的生活和工作受到了较大的影响，疫情后租房者更倾向于购房，且希望购买“一步到位”的房子，因此，功能型三房、四房110-140平方米的改善型产品更受宠，其成交占比呈现显著上升趋势。住房的销售面积段持续扩大，自然会带动成交总额的相应增加。

受二胎政策以及独生子女因素影响。伴随着全面二胎时代的来临，父母不得不改变现有的居住空间结构。因此，市场上改善型居住需求不降反增。现在很多改善群体都是二孩家庭，家庭成员的增加，提升了他们对于活动空间的要求。这类购房群体会更加看重户型的灵活性、公共空间的互动性和社交属性。

此外，大多数家庭基本上都是夫妻双方工作，父母帮着带娃的合居现状。子女与父母同住已然成为普遍现象。这便意味着，90后的购房主力买房必须考虑家族化模式。那么在住房户型的选择上，针对户型的适老性和相互私密性也有了新的要求。

来自各州县的刚需购房需求因西宁房价涨幅较快而选择向州县回流。作为省会城市，西宁对周边州县居民的虹吸效应十分明显。由于城镇化进程加快，西宁周边州县居民相继奔赴西宁买房落户，促进了西宁楼市的发展。前些年，在西宁购房客户来源（籍贯）以青海省州县的居民占比居多，且成交主力多为刚需刚改购房。据拓虎提供的市场数据了解到，州县购房群体大多会选择90-100平方米的刚需户型产品。

由于最近两年西宁房价一路上扬，高总价提升了购房门槛，将部分尚未在西宁购房的州县居民“拒之门外”，如此，导致了部分在西宁工作的州县人群向州县回流。刚需购房群体减少，致使西宁楼市100平方米以下的住房面积需求不断减少。

西宁品质楼盘的户型面积偏大。2016年以前，虽然有部分品牌房企已经进驻西宁，但西宁楼市依旧是本土开发商的天下。当时本土开发商为打造符合当地百姓居住的住房，所规划建设的大多是小面积户型住房。而以2016年碧桂园进驻西宁为开端，西宁迎来了外来品牌房企入宁的高峰期。他们在革新西宁人居品质的同时，也在某种程度上带动了西宁房价的上扬。

不仅如此，这些品牌开发商在产品开发之际更加注重打造功能性三房、四房面积套型，来适应西宁市场的整体需求。这也导致西宁市场上“大三房、小四房”等偏改善型房源比比皆是，而小面积户型住房却屈指可数。市场供给稀缺，也使得西宁楼市小面积住房成交占比不及以往。

从整体数据变化来看，由于改善型需求依旧坚挺、刚需客群购买力明显不济，当下100-140平方米的住房产品明显更受市场欢迎，市场占有率稳步提升。大牌房企抢滩西宁，推动西宁人居环境品质提升，楼盘销售价格也随之有所上扬。顺理成章，在房价上涨以及购房者对房价的承受能力提升的背景下，西宁的住宅主力成交价格段也在攀升。

业内人士预期，未来的西宁楼市改善型需求或将持续释放，大面积改善型住宅将会成为成交主力。随着二孩家庭逐渐增多，潜在购房消费持续升级，三四房成交占比有望继续提升。