行业回暖并未给中国上市房企带来估值巨变，反而是地价高热让业内对未来两年开发商的毛利率水平担忧不已。地产行业估值长期处于低位。

　　房地产行业增速已进入换挡期。国家统计局最新数据显示，今年1月份-7月份，商品房销售面积增速由27.9%收窄至26.4%，销额增速由42.1%收窄至39.8%。有业内人士向本报记者表示，若不寻求转变，未来销售额复合年均增长率超过30%的房企将快速递减。

　　谋求转变，来自于重组。2015年至今，地产行业一直是并购重组的高发行业之一。正如泰康人寿董事长兼首席执行官陈东升向记者所示，经过30年的跑马圈地和产业竞争，现在细分产业都已经进入充分竞争状态，再往下竞争就是进行产业整合，就是金融资本撬动杠杆的过程。

　　在这一过程的洗礼中，地产企业也是冰火两重天的。一方面，诸如保利、中海、 招商蛇口 等千亿元量级大型房企在并购重组；另一方面则是中小开发商的艰难前行。其中，因地产主业乏力而率先转型的中小房企初见转型红利，而尚未转型的中小房企则面临着重组新规后跨界并购受限、壳资源价格大幅下降的尴尬局面。

　　大房企“巨无霸”式重组加速

　　近一年以来，中海与中建合并、招商系重组、绿地与 金丰投资 重组已经完成，“中交系”正在进行整合。

　　直至上个月，保利地产和 中航地产 各自发布停牌公告称，中国保利集团与中国航空工业集团正在筹划关于所属地产相关业务资产的重组整合方案。

　　规模增速下滑的背后，不乏同业竞争，闲置资源浪费的因素。事实上，近两年来，为了避免同业竞争，解决78家不以地产为主业的央企退出地产业务的整合正在加速，这给大型央企做大做强创造了机会。目前来看，保利系、上实系、中粮系、新城系等地产重组都在加速。

　　同策咨询研究部总监张宏伟曾向记者表示，房企内部重组实际上是对同业竞争开刀，尤其在楼市规模化发展时代过去后，再延续原有的多平台规模扩张模式会导致资源闲置浪费。而对于央企来讲，重组形成“巨无霸”联合体将成为其做大做强的重要砝码。

　　而不管是集团内部整合，还是企业之间资产并购整合，上市公司都是吸纳资产的重要平台，进而涉及估值问题。

　　《证券日报》记者注意到，市值超过百亿元的央企地产上市公司有先天话语权，其并购对象很可能是其它国有企业资产、甚至大集团旗下的小地产公司。比如招商蛇口、 保利地产 、 华侨城A 、 中粮地产 和 中体产业 就是市值超过100亿元的大型央企地产企业，而中航地产市值仅有57亿元。

　　当然，这是有国资背景房企的整合大戏，而民营房企也有突围之路。比如，恒大集团控股 嘉凯城 ，举牌 廊坊发展 ；融创中国发起多项大标的收购案。

　　重要的是，整合后的规模化房企，将拥有被并购标的近年来或者多年前获得的低成本的优质土地储备，对其估值和评级都将提高，从而能够在资本市场获得低成本资金，优化利润空间。

　　不过，对于中小房企来说，自保之路不外乎转型。

　　抢先转型中小房企初见红利

　　“房地产企业的多元化方向选择必须遵循一定的逻辑，不是任何产业领域都可以进入，这也是我们很少看到房地产企业转型农业产业或者IT产业的原因。目前，抢占消费蓝海是房企多元化的一个重要方向。” 绿地集团副总裁耿靖曾表示，而这一消费市场包括了健康医疗、娱乐休闲、文化教育等领域。此外，金融投资也是地产公司转型进军的重要板块。

　　以样本华业资本为例，其原主业为房地产开发，现在通过收购捷尔医疗，公司已初步完成战略转型，医疗全产业链布局进一步深化，业绩已初步兑现。

　　2015年6月份，华业资本以21.5亿元收购捷尔医疗，捷尔医疗主要以医疗器械销售医疗服务为主，捷尔医疗2015年-2017年承诺净利润分别为1.32亿元、2.20亿元、2.98亿元，2015年实际完成额为1.39亿元。

　　据华金证券分析师王刚分析，华业资本自收购捷尔医疗以后，主业围绕医疗和供应链金融进行，传统房地产板块主要以消化存量项目为主，不再新增开发项目，为公司向医疗和金融的转型提供资金支撑。叠加公司新北京中心的退出项目17.2亿元资金，粗略估算，地产项目净现金价值40亿元。

　　据了解，华业资本的供应链金融模式是以一定的折价收购三甲医院代理商的应收账款，对上游供应商提供融资服务，并持有该应收账款到期从医院收取资金，或以资产证券化形式出售给金融机构。据华金证券预计，2016年-2018年，华业资本的供应链金融业务将分别实现4.2亿元、7.8亿元及12.2亿元的净利润。

　　而因向金融投资板块转型而真正获得转型红利的是泛海控股。

　　2015年，泛海控股地产业务实现94亿元收入，增长55.7%；金融业务实现营收约33亿元，同比增长107.6%。

　　值得注意的是，率先转型的中小房企已然抢得转型红利。但随着行业集中度的提升，一、二线城市优质土地被大房企摘得，三、四线城市库存过高且难以消化，实力有限的中小房企被夹在中间，在此轮楼市回暖中债务压力仍在提升、盈利仍在恶化，面临被收购或转型难度加大的局面。