楼面价5万 开发商为何还敢拿

　　地价频刷区域新高 业内揭秘四大原因

　　昨天下午，在历经55轮激烈拼抢后，朝阳东坝南区地块最终被龙湖、保利、首开联合体以42.5亿元，配建55000平方米限价房的代价获得。开发商测算，该地块的楼面单价已达5万元左右。

　　东坝楼面价涨到5万

　　东坝地块总建筑面积约为15.9万平方米，起价30.5亿元，综合楼面单价约1.9万元，在进入现场竞价之前，网络报价已经达到31.7亿元。昨天下午，共有9家房企主体参与到现场竞价，经过激烈竞争，最终被龙湖、保利、首开联合体竞得。该地块最后真正可售的商品住宅面积为2.3万平方米左右，对于此次拿地的价格，龙湖地产北京公司表示，本次土地获取成本合理，折合楼面单价为50081元。根据规划，项目未来拟打造城市高端公寓类产品。

　　受到高价地块的频繁推动，东坝区域内的房价已经开始升温。目前东坝在售项目利锦府，二期开盘定价由一期的49000元跳涨至59909元。龙湖在东坝区域内的精装平墅项目也将在近日亮相，价格区间也在千万量级，该地块是今年年初由龙湖和首开联合以11.25亿元获得，当时平均商品房住宅部分楼面单价为32000元。

　　今年高价地频现

　　截至目前，北京土地市场今年累计成交地块49宗，其中含住宅的用地占比尚不足半数，仅23宗。供应的稀缺导致近期土地价格频创新高，尤其是最近一个月。

　　8月底，由中铁建方兴联合体竞得的南三环石榴庄地块，成交价50.25亿元，商品房住宅部分楼面单价也高达5.2万元，而在周边距离不远的中冶德贤公馆项目，目前售价仅4.5万元。上周成交的朝阳区孙河乡北甸西村地块在竞价现场吸引了中粮、方兴、龙湖平安、保利首开、远洋等9家竞拍者争抢，最终被保利首开联合体以64.83亿元并异地配建2.75万平方米保障房，将该地块收入囊中，楼面单价达到5.4万元，创出区域内新高。

　　地贵了开发商为何也敢拿

　　最近这些地块的价格频繁刷新区域地价的最高纪录以及市场的正常认知。很多人不解，为什么地再贵都有人拿？

　　对此，攸克地产的业内人士探究了这种现象背后的深层次原因。

　　在土地资源稀缺的前提下，拿地不再是简单的经营行为，而演变成占有资源的战略选择。如东坝地块竞拍最终胜出者龙湖、保利、首开联合体，均在北京东坝地区有项目，前期同区域自己的项目，可能因为自己在后期刷出的地王而涨价获益，如果把这些项目累计起来算账，虽然拿地王的资金消耗颇大，但却有多个项目同时分摊，收益也就能提升起来。

　　地价预期价格的计算方式在改变。以前，开发商都是按照同区域内现行销售价格进行倒算得出的。但是现在开发商拿地时，对于热点地块的预期价格，会参考同时期其他热点地块土地出让价格。

　　开发商对产品形态的估值体系多元化。原来的价值评判体系中，配建公建比较多的地，都不被看做是好地块，但是，现在很多开发商认为，城市核心区的住宅地块越来越少，未来的需求，很可能需要通过公建立项上的公寓来解决一部分，这样，公建配建比例颇大的地块，也能拍出高价。

　　开发商敢于拿高价地还有一个重要原因是，原有开发商的盈利模式在改变。对于大房企和上市房企来说，股价可以赚钱，拿地之后的金融和资本运作，也能变向赚钱。一块热点地块有可能拉高股价，这样，用股票或者股权质押融资，就可以换出更多的现金；一块高估值的土地，也可以作为标的物发债、发信托，这些新的变向赚钱的途径，实际上都改变了开发商原有的盈利算账模式。所以，当开发商这样算“大账”时，地价就不简简单单和房价挂钩了。

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