今年以来,中国楼市出现了新一轮调整,楼盘打折促销、房价稳中有降、交易持续低迷、房企资金吃紧。住建部政策研究中心主任秦虹近日表示,波动、分化、创新是新时期房地产行业的新常态。专家认为,以往依靠行政干预的楼市调控思路正在转变,取而代之的是以信贷和税收为核心的市场化、长效调控机制加速形成。随着市场的自发调整,房地产市场有望进入理性发展。

房价走下“直升机”

从去年一线城市房价“高烧不退”,到今年上半年全国性房价松动,昔日高歌猛进的房地产市场开始降温,下行态势明显。数据显示,今年1-6月份,全国商品房销售面积同比下降6%,住宅的新开工面积同比下降19.8%,房地产开发企业土地购置面积同比下降5.8%。

7月份,被视为全国楼市“风向标”的北京、上海、广州、深圳等一线城市,房价首次出现全线下挫。国家统计局公布数据显示,7月份,70个大中城市新建商品住宅中,价格环比下降的城市由上月的55个增至64个,为2011年1月以来最多。其中,北京7月新建住宅价格环比下跌1.0%,为2012年4月以来首度环比下跌。

专家认为,楼市延续下滑趋势,市场看跌预期形成,使买房群体陷入观望、等待中,“买涨不买跌”的心理进一步加剧。“7月份,由于市场预期依然不明,购房者不少选择观望,房价环比继续下降。”国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示。

买房必赚成为过去式

未来买房必赚的现象将有所改变。中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长樊纲指出,在过去十多年中,房地产行业一直处于亢奋、过热的状态,拿块地就能挣钱是非常不正常的现象。

“从过去房地产的整体上涨,到今后的有涨有跌,波动将成为市场常态。”秦虹认为,自从1998年中国住房制度改革以来,房地产市场总体一直呈现上涨局面,但未来不可能永远上涨,而会有涨有跌。

在谈到分化这个新常态时,秦虹表示,并不仅仅是城市在分化,企业也在分化。一是具体的房地产调控政策要因地制宜,分类调控,根据各个地方不同的情况,各地方政府进行自我调节。二是对企业来讲,今后专业化能力对其发展来说尤其重要。

秦虹认为,未来房地产市场的创新集中在以下3个方面:即产品的创新,从同质化到个性化;经营理念的创新,从开发思维到运营思维;行业领域的创新,从过去都在建房子,到未来的房地产服务市场逐步扩大。“对于企业来讲,光具备开发能力,而不具备运营能力,未来的竞争力要大打折扣。运营的思维非常重要,不仅仅是这些非住宅产品需要有运营,以开发销售为模式的产品也需要运营空间。”

不排除过热地区再限购

专家认为,今年以来楼市已在自发调整,处于市场化通道之中。以“限”为核心的持续多年的房地产调控政策正在消退,而不动产登记启动、房地产信贷收紧等举措表明,有关房地产行业的顶层设计正在加快推进,以信贷和税收为核心的市场化、长效调控机制正在提速。

“2013年上半年以来,房地产调控政策就是让市场主导,市场的力量发挥作用。到今天为止,在过去政策掩盖下的很多未能及时暴露出来的问题和矛盾,相对集中地反映出来了。”社科院研究生院城乡建设经济系主任陈淮举例称,比如,大中小城市的发展不平衡、房地产需求总量在不同年份分布不均衡;再比如,房地产开发企业抗风险能力参差不齐、结构档次与市场需求之间存在尖锐矛盾等。这些问题集中反映出来就导致了今年楼市低迷的局面。

针对当前市场库存高企的现象,瑞银证券中国首席经济学家汪涛指出,2013年中国住房竣工约1100万套、新开工超过1500万套,建设量明显高于城镇化和改善性住房需求。当前房价下跌、未来开征房产税以及新兴投资渠道的兴起都将继续抑制投资需求。中短期内开发商将专注于去库存和降低杠杆水平,拿地和建设活动将变得更加谨慎。

业内人士表示,由于当前信贷收紧态势并未改变,一些面临供过于求、库存消化压力较大的二三线城市逐步松绑限购政策,不会引起房价大幅反弹,但北京、上海、广州等一线热点城市的限购政策还不会轻易放开。