市场气氛正在悄然发生变化。一些城市近期频频或明或暗出台政策放松“限购”。尽管北上广一线城市的政策环境并无明显变化，但是就来自阳光家缘实时监控数据，最近一段时间来，广州楼市成交量几乎呈现全线回升的态势，而近郊部分楼盘回调小涨也成为广州楼市降价暂告一段落的显著特征。

楼市氛围逐渐回暖，买家预期发生转向，市场正在酝酿着新的变局。有专家认为，目前正是十年中出现的第三次购房“最佳机会”，未来两个月的“金九银十季”，是购房者不可错过的购房好时机，一旦错过，极可能又要再等十年。而专家更建议购房者理性选择自己合适的入市节点，“现在买房者往往只瞄准价格，却忽略了等待与观望的另外一些隐形成本。其实没有多少人能真正在最低点入市，最重要的是根据自己需要，如资金状况、未来收入预期等选择购房时机，没有最低点，只有最适合自己的最佳时机”。

“以价换量”效果显著

从7月中下旬开始，广州全市成交开始明显有了起色。根据阳光家缘统计数据，广州各区成交量几乎呈现全线回升的态势：近郊楼市成交环比上涨15%。中心六区环比上涨五成。多个周末均有新开楼盘，成交势头都相当乐观。业内人士就指出，在经历了一段时间的低迷观望后，市场“刚性”需求始终需要找到释放的契机，一旦开发商在新货价格上给了消费者适当的甜头，就很容易笼络到买家。也则是说，目前开发商“以价换量”的手法仍走得相当顺畅，买家入市欲望也仍然强烈。

而由于上半年广州开发商更积极的适时让利走量，广州的库存量也迅速消化。根据阳光家缘数据，去年年底，广州住宅库存量为56548套，截至7月底，广州库存量为61795套，半年多时间只增加了5000多套。以广州今年上半年的月均成交计算，广州住宅区库存时间仅为10.5个月。今年年初，住建部副部长齐骥在接受媒体采访时表示，库存量高于1年至1年半销售量的可称为“高库存”。显然，相比于其他高库存城市而言，广州的库存量未触及高库存红线，而随着市场整体消化速度的加快，预计今年三季度，广州的库存量将进一步降低，供求结构也会趋于平衡。

保利地产代理市场研究部总经理吴定金认为，“库存从来不是广州楼市的问题。”吴定金表示，现在部分城市的楼市存在“三高”：库存高、供求比高、价格虚高，广州只有“一高”——价格虚高，经过前一轮的降价之后，价格虚高的问题也有所缓解。因此，可以预期的是广州楼市正在理性回归。

刚需置业拉动市场回升

在楼市回暖的当下节点中，刚需大军仍会是这一次楼市再度走强的“原动力”。

戴德梁行广州公司总经黎庆文认为，下半年广州楼市将会迎来刚需市场的新一次释放。“短期内，处于婚育高峰的刚需仍在积聚成长”。他引用数据分析说，根据最近一次人口普查推算，到2015年广州25-34岁的人口将达到2010年的1.24倍。这还未包括产业发展所带来的流入人口。

“实际上，上半年成交大降只是因为延缓了释放。”黎庆文指出，下半年信贷政策、利率或可进一步放松，同时原先被挡在购房门外的部分流动人口将受惠于“入户新政”利好。他分析指出，当价格敏感的刚需碰上恰到好处的“降价促销”，自然更容易出手，这就不难理解为什么上半年楼市整体低迷，但是价格合适的刚需盘仍然成交大旺，因为“太多的需求在那儿”。因此，黎庆文预测指出，下半年广州一手住宅成交量受刚需释放拉动，有望在四季度明显回升。预计下半年成交均价平稳中有小幅调整，并有望明年一季度企稳。

经纬房产资讯有限公司董事长区俊文认同这样的观点，而他的观点更为直截了当，他认为，在上半年价格适度调整下，以价换量的营销手段即将阶段性结束。下半年销量会比上半年提升20%—30%，“一线城市已经很难再降，因为需求很强劲，而现在部分刚需产品已经上涨。”