2014年楼市进入全面调整期，成交量持续萎缩、商品房库存节节攀升、降价潮开始蔓延……临近年中，房企即将面临中报业绩考验，年初制定的销售目标似乎难以企及。就在房企悲观情绪日益滋生之际，多地政策频现微调，银行间市场发债闸门也初露松动迹象。

业内人士认为，当前房企面临较大销售和资金压力，业绩增速和毛利率将持续下滑。同时，楼市低迷也将促使更多城市加入政策微调的行列。

增速放缓毛利率持续下滑

尽管受结算周期影响，上半年销售低迷还无法在中报财务数字上“立竿见影”，但是交投惨淡的局面已经影响到房企未来业绩增速和毛利率水平。

数据显示，截至6月25日，沪深两市共有23家上市房企披露了中报业绩预告，预计上半年净利润同比增长的房企仅有8家。如果按照上述房企公布的业绩变动中值估算，在剔除不可比因素后，这些公司上半年预计实现的整体净利润较去年同期下降约30%。尽管大部分房企还并未公布上半年预告，但“窥一斑而知全豹”，今年上半年房企的整体业绩增速将面临较大压力。

结算项目减少、结算收入下降，成为不少房企上半年“报忧”的主要原因。以滨江集团为例，公司一季度实现净利润3.67亿元，同比增长147%，但公司却预计上半年净利润同比将下降40%-60%。对于中报业绩“变脸”的原因，滨江集团归咎于交付项目减少，导致结算收入下降。报告期内，公司仅有城市之星单身公寓结转以及金色黎明一期、衢州春江月等尾盘交付。

上半年楼市风云突变，不少房企实际销售情况远低于年初预期。统计显示，在已经披露前五月销售数据的35家房企中，有22家的实际销售额尚不足年初计划的30%。

据青海房产获悉，正是由于房地产结算的特殊性，使开发商当期销售额与真实结算额存在“时间差”。“按照会计核算的规定，房地产项目销售收入转为结算收入，需要满足项目竣工、验收、备案、入伙等一系列条件。”一位上市房企的负责人告诉中国证券报记者，有时项目虽然竣工，但是配套建设没有完工交付，也不具备结算条件。

“每家房企的工期和结算期不同，造成全年业绩分配不均衡。”一位房地产券商分析师表示，不少房企去年年底未结算的项目在今年上半年结算，因此上半年市场低迷导致销售额下降，并不能在中报中马上体现，但会影响到房企未来业绩释放的能力。

“多数房企去年高价拿地，今年房价下行，使得行业销售利润率呈下滑态势。由于结算滞后于销售，目前大多数城市房价的调整将反映到未来地产公司毛利率水平变化中。”该分析师直言。

事实上，从盈利能力来看，自去年年底以来，上市房企的整体毛利率水平已经出现同比下滑。统计显示，2013年年报上市房企整体毛利率为33.7%，同比下降3.8个百分点。今年一季度，上市房企毛利率为35.5%，同比下降2.5个百分点。安信证券就认为，由于2013年房价涨幅远低于地价，毛利率未来将继续探底。