近几年，每当房地产市场降温之际，楼市“泡沫论”、“崩盘论”便大行其道，今年尤甚。许多人动辄拿国外泡沫及破灭的经验，来论证中国楼市泡沫之大，描绘未来崩盘之惨。其实，我国的经济社会发展程度与房地产市场所处阶段，与国外情况存在较大差异，不宜简单对比。为了让大家更多了解国外情况，笔者将通过系列文章形式，解析国外典型房地产泡沫的生成与破灭，系列之一先谈日本。

最后一次大涨才是泡沫

二战之后，日本经济在废墟上迅猛发展。经济起飞后，日本地价和房价保持较高涨速。日本不动产研究所数据表明，从1960年至1990年的30年里，日本六大城市地价上涨了56.1倍。地价带动房价上涨，地价涨幅高过房价(中国2003年后中国亦如此).30年间，地价飙升了三次。第一次，1961年前后以工业用地地价上涨为带头，最高的年涨幅为53%。第二次，1972年田中角荣发表了著名的《日本列岛改造论》，政府采取扩张性财政金融政策，结果引起抢购土地风潮，1973年出现地价、房价、物价(还有石油危机的因素)皆大涨，六大城市地价上涨38%，住宅用地价格上涨更显著；前两次地价大涨后，并没出现持续大跌，但第三次大涨结局却迥然不同。

从1985年开始，土地价格进入加速上升时期，虽然单个年份的涨幅并未超过前两次的最高值，却是持续大涨时间最久的一次。1986年-1989年，持续保持20%以上的涨幅。1991年相比1985年，六大城市的土地价格指数上涨超2倍。1990年日本土地资产总额相当于同期日本GDP的3.69倍，占到国家财富总额的约70%，是美国土地资产总额的4倍，而同期美国土地资产总额仅占国家财富总额的25%。

1961年、1973年和1990年，是地价涨幅的三个峰值。前两次地价大涨，因为有经济面与需求面支撑，所以没形成泡沫，而第三次则不同。从经济增幅看，前两次处于8%以上的经济高增长时期。1974年开始，日本经济告别高增长，步入中低增长，增速低于5%。从城镇化进程看，1974年城镇化率达到74.9%时，日本住宅建设量达第一个高峰(1987年再创历史新高)。前两次地价大涨，城镇化率不算太高，其中1961年时城镇化率尚低于70%。从住房饱和度看，1968年日本户均住房套数首次超过1，意味着告别住宅短缺时代，而之前的两次地价大涨，皆处于住宅需求旺盛时期。第三次地价大涨，则脱离了自住需求的有效支撑，形成大泡沫。