对目前“留学”海外的万科、绿地、碧桂园、中海、苏宁环球等房企来说,需要学习更多的技能。

中国房企在海外开发,除了需要过技术关外,还需要过当地的政策关、法律关、文化关。不仅如此,境内房地产企业惯用的“高周转”技能在海外市场也将被“禁用”。

很多开发商说,“高周转”已经成为中国内地开发商的基本技能。没有能力“高周转”的企业,在当下的市场,基本不可能有高速发展的机会。但在海外,中国房地产市场练就的这项“过硬”本领却基本没有用武之地。

在马来西亚新山,中国地产商为当地人展示了其快速开售的能力,碧桂园金海湾项目从拿地到开售只用了7个月时间。同时,记者也获悉,去年12月成功拿地的富力地产新山项目,最快将于今年内开售。此外,碧桂园于今年2月份才成功拿下的澳大利亚莱德花园也将于今年内公开发售。

“上述案例只是少数,不少中国房企到海外发展由于不了解当地法律法规,无法获得足够的人力、材料,导致工期一再耽误,国内擅长的‘快速开发’模式在海外无法施展”,英国最大地产商邦瑞驻中华区首席代表白兮表示。

据白兮透露,英国当地报纸报道称,去年5月某家中国地产商在英国伦敦皇家码头获得一个优质项目,为了让项目尽快动工,该企业试图向英国政府申请引进中国团队以及劳工,但最终申请却被驳回。“英国政府对于外地劳工的引进有明确规定,必须是短缺型的工种才能获得签证批准,上述开发商在拿地前没有摸清楚当地法律,结果很被动”。

白兮表示,英国政府对于建筑工人的工作时间也有严格的保护措施:工人每天最多工作8小时,中间还得有两个小时的休息时间,但薪酬却是内地工人的9~10倍。此外,英国政府制定的环境保护法规定,建筑工地在每天早上9点前、下午6点后不准施工,加上英国公民的公众假期较国内多一倍,多种因素叠加影响下,这个项目的开工时间表被迫推迟1~2年。

“海外市场尤其是发达国家,从拿地到动工均有一套完善的法律法规,开发商必须要遵守规则循步渐进,由于国内地产商往往追求短平快,有时候甚至会选择‘走捷径’,类似的做法在海外成熟市场根本行不通”,陈寅说。

此外,严厉的预售款监控制度也对房企的资金回笼造成极大影响。据西宁房产市场了解到,虽然在马来西亚房地产项目可以在没有开工的时候就可以销售,但购房者此时购买只需要支付总房款的10%作为首付款,按照马来西亚的预售制度,随着工程进度的推进应分阶段交付房款。澳大利亚的预售制度更为严格,购房者所支付的10%首付款需存放在政府监管的账户上,剩下的90%房款要等到交房的时候银行才放贷。

这进一步提升了对开发商的产品质量要求。如果开发商在某一个施工环节上,质量无法尽如人意,那么等待他们的很可能是购房者拒付购房款,以及前期的预售合同解约。

质量与服务可能影响销售

在澳大利亚拥有开发经验的香港粤海证券投资银行董事黄立冲反映,失去了“高周转”这张王牌,中国房企在产品开发、物业管理等领域的劣势表露无遗,要成功吸引海外购房者并真正打入当地市场的难度不小。

“长期以来,中国房企崇尚‘快开发、快销售’的发展模式,这种批发商似的经营策略尽管对企业规模的扩张带来极大的帮助,但也导致它们长期在产品本身以及物业管理等领域投入甚少。与国内买家相比,海外买家更注重产品品质与物业服务,中国房企如何迅速弥补这一软肋面临极大挑战”,黄立冲认为。

根据中房协发布的《房地产开发企业经营管理状况蓝皮书2013》统计,目前百强房企中92%的企业都在推行产品系列化和标准化开发,每个企业平均有3.7个产品线,几乎所有的一线房企都形成了多个产品系列和多条产品线,并在不同城市、不同项目上进行着标准化连锁、复制开发。此外,由于缺乏可观的利润,大多数房企在项目销售后对物业服务投入甚少,导致国内客户物业服务满意度长期处于低位。

此外,不少海外国家对于房屋质量与售后服务有严格要求。据白兮介绍,在英国根据相关法规,如果房屋质量出现问题,开发商有可能在当地被禁止盖房,甚至面临巨额赔偿。

“在这波出海潮中,中国房企应该抱着学习的心态,虚心学习海外房企先进的开发管理经验,弥补自身在产品以及物管方面的不足,进而提升企业的竞争力,更好地为国内市场服务”,黄立冲认为。

最大风险是喜欢走捷径

由于海外市场有更为成熟、透明的政策法规存在,开发商必须老老实实,按部就班地按照当地的政策、法规来完成房地产开发。但是,白兮介绍说,很多开发商却希望能在海外市场“复制”在境内的成功模式“走捷径”,这样做的后果恰恰可能给公司带来巨大的开发风险。

在前述案例中,开发商试图向英国政府申请引进中国团队以及劳工被否决后,他们还希望通过和伦敦市政府协商,冲破法律底线引进中国劳工。

事实上,不仅在英国,中国房地产商都试图钻政策空子,以让企业能在海外实现和境内一样的发展速度。

白兮表示,这种想走捷径的思维,恰恰是在海外市场最大的风险所在。在境内靠这个套路迅速扩张的中国地产商,很有可能在这个层面上“栽跟头”,付出巨大的代价。