当前房地产最引人注目的现象之一，就是所谓的“地王”与“鬼城”并存，由此导致对未来房地产走势的看法出现了空前的分歧：地王迭出，让部分人坚定看多；鬼城频现，则使不少人看淡后市。

 7月3日，万科在其上海土地市场力挫中海、金地等大型房企，以48.7亿总价拿下上海浦东新区张江高科技园地块，成为今年上海新的总价地王。而北京近日成交的夏家胡同地块，也以4.5万元/平方米的楼面单价，刷新了北京的地王纪录。此外，恒大地产更是以35.6亿的大手笔拿下北京昌平沙河镇地块，成功实现进军北京市场。

 北京、上海两个一线城市同日拍出地王，恒大的地王桂冠尚未戴几天，备受瞩目的朝阳区孙河HIJ地块公开竞拍，中粮地产经过77轮激烈竞拍击败10家房企，以23.6亿元、同时配建3.3万平保障房拿下，溢价率42.1%。扣除保障房面积后，楼面价高达48444元/平方米，再次刷新北京单价地王。

 在广州，5月23日，白云区沙太路梅花园地块以及海珠区南洲路一幅临江地块正式拍卖，结果分别以7.98亿元和24.6亿元的总价卖出。不过，业内人士指出，后者虽然折合楼面地价为21750元/平方米，但由于现在卖地采取限制最高地价、竞配建保障房的方式开卖，所以剔除配建的4.2万平方米保障房面积，该地块楼面地价高达3.46万元/平方米，超过去年创造的珠江新城地块的广州地王记录(楼面地价3.2967万元/平方米)，成为广州“新地王”。

 在深圳，7月26日下午，前海首批两宗土地竞拍，卓越地产以123.79亿元的价格创造了深圳最高总价地王。

 而在另一厢，与红红火火、热热闹闹的地王形成极大反差的是冷冷清清、黑灯瞎火的鬼城、睡城、空城接二连三出现在人们的视野之中。

 继鄂尔多斯的康巴什之后，先后被冠以“鬼城”、“睡城”、“空城”的有呼和浩特的清水河、巴彦淖尔新区、二连浩特新区、郑东新区、河南鹤壁新区、辽宁营口新区、云南呈贡新区、江苏镇江丹徒、湖北十堰新区、河南信阳新区，以及常州武进新区等12个大多是新建的城区。顾名思义，它们或者空置率居高不下，或者销售不畅，或者入住率极低……

 房地产正在分化

 无论单从地王而看多者，还是因鬼城而“泡沫论”者，均难免有“盲人摸象”的片面之嫌，对地王和鬼城的成因分析有的也容易失于表层。如地方政府因“土地财政”而导致土地的放量，造成供求失衡、以及过度炒作出现的泡沫，当然是一些鬼城、空城的成因。但如果仅仅限于此，就很难解释为什么同样的政策、同样的“土地财政”以及其他同样的原因，在一些城市却没有出现这样的现象，有的还供不应求，甚至地价、房价屡创新高。这其中必然还有更为深层次的因素在主导着。这就是中国的房地产正在分化之中。这种分化的过程，会让我们不断地看到地王之上有地王，鬼城之外有鬼城。

 中国的房地产总体向好的趋势在相当长的一个时期不会改变。只要中国的经济继续发展，人们的收入不断提高，中国的城镇化没有完结，房地产的经济支柱地位就不会改变，房价总体向上的趋势也不会改变。地位和鬼城成为令人瞩目现象，则是表明在总体不变的大格局下的重要分化。

 一二线城市与三四线城市的分化。据最新出炉的中国房产信息集团(CRIC)发布的《2013年中国城市房地产发展风险排行榜》，包含了286个国内城市。楼盘榜单显示房价跟风险成反比，房地产风险排名位列倒数前三的分别是上海、北京、广州，而其他一线城市如深圳、杭州、南京等的排名也相对较低。而风险名列前茅的是一批国内三线城市，其中陇南、武威、酒泉依次名列全国房地产投资风险的前三位。而且风险最高的前50名中，除了拉萨是省会城市外，其余皆是三四线城市。

 东部城市与中西部(包括东北)城市的分化。我们看到，以北上广深、杭州、南京、大连、青岛等为代表的房地产风险排名最低的城市，大多集中在东部或沿海地区；相反，风险较高的又相对集中在中西部地区。特别是西北成为风险高发区，名列前茅。其中陇南、武威、酒泉依次名列全国房地产投资风险的前三位。光是鬼城，内蒙古就占了4个。

 城市中心与郊区的分化。那些所谓的鬼城、睡城、空城，大多是远离城市中心的新区、新城，距离动辄十几二十公里。配套设施、交通等等，都不同程度存在问题。即使在东部城市，也同样有城市中心与新区的分化，常州武进、镇江丹徒就是典型例证。甚至距离北京天安门直线距离只有五六十公里的所谓七环附近，涿州的房价居然现在只要5000多元。而天安门地区的房价早已突破10万元大关了。

 两极分化之源

 世界文明殊途同归。中外的地王与鬼城之形成有许多相似之处。如美国的底特律、西弗吉尼亚州的鸦林镇，都是因为工业破产而变成鬼城。这与中国一些资源枯竭型城市相似。当然中国也有些特殊的个性。最典型的就是土地财政，短期的土地过度放量，放大了空城、鬼城的规模。但是如果仅仅将这种特殊性当成主要因素，就会掩盖中国房地产正在分化和已然分化、以及继续分化的本质。这些分化的最根本性之源是：

 (一)人口迁移与大都市化

 中华民族在漫长的历史长河中，因循着趋利避害的生存法则，不断在迁徙之中。

 原始时代，人们生活在现在中印边界的大海岸边。2000万年前的地壳运动，印度洋板块挤压欧亚大陆，喜马拉雅山脉隆起，海洋消失；1000万年前冰河时期，原始人四处逃散：西下者沿着尼罗河到了埃及，孕育了尼罗河文化；南下者沿着恒河到了印度，产生了恒河文化；而东下者则沿着黄河到了中国，创造了黄河文化。而后近万年的时间里，中华民族历经伏羲的游牧时代、神农、黄帝的农耕时代、以及几千年的封建时代，期间又有丝绸之路的商贸繁荣、战争、瘟疫、旱涝导致的人口迁徙。我们可以清晰看到，中华民族的脚步移动的方向：从青藏高原不断向底处平原、盆地走，向着大海的方向——东部、东南迁徙。

 如果说农耕时代人们安土重迁，中国人相对稳定了一两千年，工业时代的到来则彻底打破了原有的观念。改革开放三十年，中华民族又一次开始了伟大的迁徙：他们洗脚上田，奔向能带给他们幸福美好梦想的沿海、沿江的东部、东南部。据统计，中国的农民工70%以上来自中西部，而农民工的大多数又是去了东部或者孔雀东南飞。

 从世界城市发展的规律看，工业化时代的所谓城镇化，就是大都市化的过程。全世界城市人口中，73%居住在百万人口的城市里。而中国的城市人口，只有不到50%居住在百万级的城市里，不仅远远低于日本、韩国，也低于印度、印尼。这就意味着中国未来的城镇化，一二线城市的人口还有巨大的空间，因而对房地产的需求也会同步增长。而城市由于土地不可再生，地王之上有地王，楼王之上有楼王就是必然的事情；相反，在许多三四线城市，人口则是下降的趋势。据人口普查资料，很多城市十年间人口数量不仅没有增加，反而减少了。目前中国户均住房已经超过一套。中西部的三四线城市人口逐年减少，房地产开发稍有不慎，必然供大于求。鬼城之外有鬼城，不可不察也。

 (二)经济发展不平衡

 房地产的需求与经济发展有着极大的正相关性。而经济发展不平衡性的特性必然导致房地产发展的分化。从全世界范围来看，世界一半以上国内生产总值(GDP)是由占土地面积1.5%的地方创造出来的。而这么小的经济板块却居住着全球六分之一以上的人口。同样，中国东部地区也只有国土面积的五分之一，却创造了一半以上的GDP。纽约、首尔、东京的地方生产总值，竟然是所在国家GDP的30%至50%之多。深圳有的年份的出口额超过整个印度。10年来，中国先后施行了西部大开发、中部崛起、东北振兴等等涵盖全国的平衡经济发展战略，但东西部的差距并未缩小，反而更大了。最有说服力的数字，一是对中西部投资增加，GDP占比反而下降；二是居民储蓄，中西部，加上东北三地，储蓄余额从低于东部1.6万亿，扩大到2.8万亿元。这是由经济发展的聚合效应产生的结果。这些年，中西部建设的机场70%以上亏损，高速公路的效益也同样非常差。这证明了经济学上的距离，不等同于地理学上的距离。经济的聚合，是商品、服务、劳动力、资本、信息、观念等等的聚合。

 中国的经济发展不平衡性还将在很长一段时期持续下去。政府决策者应当尊重经济发展不平衡客观规律，更好地利用这种不平衡性，使经济发展更为健康。而这种地区发展的不平衡性，也给房地产的投资者，包括开发商和购房者重要指引：未来的房地产将继续上演“马太效应”，即东部城市、一二线城市的经济占比会越来越大，因而房地产市场会越来越好；反之，中西部地区，三四线城市的经济占比只会越来越小，相对应的，房地产投资的风险也就越来越大。

 (三)黑洞城市与漏洞城市效应

 所谓“黑洞城市”，是指该城市具有某种如太阳黑洞或黑子那样的吸引力，能将周边的物质吞噬。

 中国的北上广深等一线城市，就是非常典型的“黑洞城市”。它们对全中国的富有阶层、成功人士，甚至海外许多人，都具有“黑洞”效应，比如最能说明的就是北京住着几十万山西煤老板。中国的城镇化有一个鲜明的特点：农民进小城镇，主要是在县城购房置业；县城的人往三线城市跑，地级市的往省城跑，而省城的自然就要进北上广深，当然这只是整体而言。山西煤老板有钱可以直接从乡镇到北京置业。而北上广深土地、房子又十分稀缺，怎么办？市场经济只能是靠价格来调节供求关系。以北京为例：据说二环内只有一千余套商品房待售。而北京人口就有两千万，平均两万人一套。还有全中国想着住进来的十几亿人呢？不以楼王、地王论英雄，那么以什么价，给什么人才公平呢？