目前起到一定效果的各种以“限”为主的调控政策,难以改变人们对未来房价继续上涨的预期。未来楼市调控,在努力增加市场供应的同时,应更加重视市场预期

市场量价齐升

上半年,北京新建住宅签约量为近4年来最高

尽管“国五条”出台后,一线城市纷纷实施了升级版限购令,但上半年各地房价走势还是呈现出量价齐升。

国家统计局公布的5月份70个大中城市房价数据显示,新建商品住宅价格环比上涨的城市数量仍有65个。相比“国五条”刚刚落地的3月,环比上涨的城市数量有所下降,平均涨幅也由1.09%放缓到5月份的0.91%,但同比涨幅仍在继续冲高,新建商品住宅平均同比涨幅达5.65%。

其中,北上广深等一线城市仍是房价上涨压力较大的城市。以北京为例,上半年新建住宅签约超过6.2万套,同比上涨约28%,是近4年来上半年同期的最高值。

比新房市场,二手房市场显得更为热闹。据链家地产统计,上半年北京二手住宅成交量约为9.5万套,比去年同期大幅上涨70.6%。

受“国五条”中对个人转让二手房征收20%个人所得税政策的影响,二手房市场在政策出台前后出现了大起大落的走势。链家地产市场研究部张旭表示,今年1—2月二手房市场延续了去年的回暖势头,量价稳步增长。3月受政策影响,为了躲避高额个税,供需双方抢搭末班车,成交出现暴涨,透支了部分需求。从4月开始,随着新政落地,市场重新开始观望,二手房交易转向低迷,价格涨势也有所放缓。

在房价上涨压力不减的同时,土地市场也持续活跃,全国一、二线城市土地溢价率明显上涨,广州、北京、上海等一线城市均出现了区域土地价格新高。6月中旬以来,南京、广州、上海、重庆、武汉也有多宗地块高溢价集中成交。土地价格居高不下,无疑增加了房价继续上涨的压力。

土地市场的火热,既反映出企业对未来市场的乐观预期,也反映出房地产企业的资金面仍然比较宽裕。上半年,各大房企纷纷交出了近年来最为亮丽的半年成绩单。

在已经发布半年业绩预报的18家上市房企中,有8家销售额预计涨幅超过100%,13家公司预计业绩涨幅超过30%。从A股上市公司一季度财报的数据分析,一、二线房地产企业短期资金链相对宽裕,其中一线企业尤为充裕;同时房企海外融资十分积极,企业仍有扩张动力。在资金面宽裕的情况下,开发商降价促销的动力不足。这也是房价持续上涨的重要原因。

重视预期管理

让人们对调控的长期效果有信心

上半年,房地产市场形势分化仍然明显,房价地价上涨压力主要集中在一线城市。“一线城市集中了各种优质资源,人口聚集效应过强,这从根本上导致了这些城市房价易涨难跌。”华北珠江公司副总经理赵津说。

事实上,一线城市对“国五条”新政的执行力度比其他城市明显严格,出台的调控细则也更为严厉。据统计,北京目前约有两成左右的二手房交易执行了缴纳20%个人所得税的政策。新政出台后,在信贷和税收政策的综合影响下,成交量大幅萎缩,改善性需求受抑制最为明显,但二手房房源供应量也出现更为明显的萎缩,削弱了调控效果。

而行政色彩更为浓厚的新建住宅限价政策,在实际执行中,也遭遇了部分项目通过另签精装修合同等方法来提高售价,实际执行效果打了折扣。

　尽管调控政策越来越严格,但我们看到,地价上涨、资金比较宽松、供求紧张……导致房价上涨的各种因素目前依然存在,如果资金面不出大问题,一线城市房价上涨压力仍然很大,也凸显了调控的难度。”赵津说,一线城市的调控必然会常态化,但要实现市场健康发展的调控目标,调控政策本身也应该做一些调整。