新国五条北京细则落地已满月，北京朝阳望京二手房价格不降反涨，有价无市；更多购房者选择“一步到位”，免税房仅占房源库存三成，20％个税多转嫁买房者。五月下旬市场回暖，六月底刚需或大量释放。
截止到4月30日，新国五条细则实施已满月。细则实施一月，北京二手房成交量相对于3月来说，骤跌。对此现象，很多经纪公司和购房者表示，都在预料之中。

那么，在细则实施一个月以来，北京房地产市场发生了那些微观变化？业主、购房者、经纪公司是如何看待这些变化？这一政策的实施，对北京的房价和北京刚需购房者买房预期造成了哪些影响？对此，搜房北京二手房网独家策划，全面调查北京国五细则满月后，市场各主体对这一政策的反应，为广大网友展现最直观、全面的市场现状。

二手房价不降反涨市场呈“有价无市”状态

记者在太阳宫、花家地、惠新桥附近的几家门店问询得知，望京的房价并未因新国五条的执行而下滑，相反涨了一些，但上扬速度比调控前有所放缓。 一直是热门购房区域的花家地周边，房价由之前的3.8万/平涨到了4万/平出 头，个别优质房源甚至涨至4.45万/平。“我们中介公司也很无奈，业主不让价，买家只能退让，房价很难降下来。”一位工作人员对记者说。

成交量方面，比之于三月细则落地前的的抢购潮，四月份可谓“门庭寥寥”。记者在几家房地产经纪公司门店逗留均超过半小时，仅见到一位女士进店咨询首套置业的房贷问题。记者了解到，自4月8日网签恢复后至15日，一周内市场近乎停滞，买卖双方均进入对政策的观望期，而15日以后至4月下旬，才以每日递增的形式陆续有了交易。

购房者更多选择“一步到位”购大房 或二次置业用商贷换房

受公积金新策“认房又认贷”的影响，部分原计划先买小房、等经济宽裕了再换大房的购房群体，因担心日后换房时无法二次使用公积金贷款，选择了一步到位购买大户型房源。“公积金只可用一次，换房愿望几乎落空，目前哪怕是借钱也要攒够首付一次性买好大房。”店里一位顾客对记者说。

与此同时，另一部分首次置业的人群则选择了先利用公积金去购置小房子，再用商贷去换大房。按现状来分析，每月缴存公积金达604元及以上，若购置92平米以下的房子，则可贷款80万元，如银行对客户的信用评价达到AAA+ ，则最高可贷款至104万。按望京花家地目前的房价（均价4万/平），92平米需368万元，最高贷款104万，首付可达262万，这是很多刚需群体难以承担的。而商贷则不受上限影响，只按照房子估价的70%来贷款，92平米368万最高可贷257.6万。故部分刚需人群选择了“先用公积金买小房，再用商贷换大房”。

免税房仅占库存房源三成 20%个税大多转嫁给买房者

关于新国五条细则中最为业内所关注的“20%个税”，记者了解到，望京几家门店自4月8日恢复网签以来，成交对象大多为“满五年且唯一”的免税房。若房源涉及到20%个税，则几乎全由买房者来承担。对于正在观望等待“ 非免税房”业主让价的购房者，一位经纪人建议尽早出手。因为三月的抢购潮让免税房的库存量锐减，即使能“淘”到一所满五年且唯一的房子，报价方面也被业主提升了不少。在以刚需为主的望京市场，以目前的交易情况来判断，日后20%个税也大多会以各种形式转嫁给了买房者。

预期五月下旬市场回暖 六月底刚需或大量释放

记者以买房者身份与一位经纪人沟通时，工作人员表示：“今年五一看房的人没有往年多。”

“4月中旬以后生意慢慢就好起来了，目前还是市场对新政的消化期，买卖双方都在观望。你若真想买，那就在半个月内下定决心尽早出手。预计五月下旬到六月份市场会回暖，等近期积累起来的刚需群体大量释放时，可能就 抢不到好的房源了。” 一家门店的网络置业顾问告诉记者：“北京购房者基本都是刚需，房价因政策调控而下降的可能性很小。”