10年持续调控，房价却还一路走高。如何吸取过去教训，既做到房价合理回归，又避免伤及无辜，是新一轮楼市调控必须面对的难题。

第一季：为房地产业正名(2003-2004年)

2003年7月，“18号文”开启了十年楼市调控的序幕，明确房地产业为国民经济支柱产业。2003年8月，央行通知，对房地产企业和项目加大信贷支持。房地产市场赢得了快速发展。

第二季：降温(2005-2008年)

2005年，因“房地产投资规模过大，商品房价格上涨过快，商品房结构不合理，房地产市场秩序比较混乱。”3月，国字号条文首次出现。“国八条”、更严格的“新国八条”，到2006年更具针对性的“国六条”出台，“限价房”应运而生。

然而，2005年-2008年上半年，仍是房价上涨的一段“黄金期”，北京市新建住房均价涨幅达200%。

第三季：紧急救市(2008年下半年—2009年)

为应对全球性金融危机的冲击，楼市成为支持经济稳定增长的强心针。2008年12月，二手房营业税减免、个人住房转让营业税免征时限由2年延长至5年等刺激政策给房地产释放了活力。

“政府托市”，2009年春开始，刚刚有所下降的大中城市房价进入“报复性反弹”。

第四季：全面加码(2010年至今)

2009年12月至今，国务院先后5次常务会议研究房地产市场调控。2010年开始，全面加码的调控政策相继出台。“史上最严厉”的“国十条”祭出限贷政策、二套房首付比例提高至不低于四成、房贷利率上浮10%。一年后“新国八条”限购，全国36个城市先后限购，范围越来越大。且限购、限贷、限价三管齐下。

2011年限购组合拳以来，房价这头“脱缰的野马”只是放慢了些脚步而已。

没有剧终：楼市调控需精细化

业内人士总结十年调控的一个“共性”是，调控过多在购房者身上做文章，实际上是在抑制需求，归根结底就是让很多人没有购房资格，或是提高购房成本。

由于购房需求是多样化的，针对不同人群，不同需求，房价调控需要精细化的差别对待，政策条款必须对刚需、改善性需求和投机炒房作出区分。