我的预测如下：销售面积可能创十年新高，但销售价格大致平稳。房地产行业呈现出销售好于投资、一二线好于三四线、住宅好于非住宅、龙头企业好于小企业的特点。作出上述判断的六点逻辑如下：

    第一，巨大的库存导致价格难涨。从绝对库存来看，2010年和2011年底的房屋在建面积分别约为40亿和50亿平方米，估计到2012年底，房屋在建面积可能超过56亿平方米，扣除保障房和单位自建，商品房在建面积可能超过40亿平方米。加上已获得销售许可的待售面积3亿平方米，库存足够销售4年。

    从相对库存来看，2012年全年房屋新开工约有16亿平方米，但销售不足10亿平方米，库存仍在增加。从库存消化的节奏看，经验是，销竣比在1.5左右时，楼市供求相对平衡。2010年下半年，一线城市销竣比曾高达2以上，楼市陷入无房可卖的恐慌状态。而2012年以来，销竣比从2月份的1.15温和上升至年底的1.35，库存消化缓慢。因此，房地产供过于求的状况已形成，房价整体上既无暴涨的基础，更不可能有供应断档之忧。

    第二，政策的调控仍将延续，继续收紧或放松的可能性都不大。新近的中央经济工作会议显示，明年经济增长和通胀的目标可能分别为7.5%和4%，财政预算赤字率和广义货币供应量增长则可能分别为2%~2.5%和14%~14.5%。中央经济工作会议对房价调控使用了“坚持”一词，显示明年宏观调控即便有所放松，其前提也是物价、房价的相对稳定，房地产调控政策明显放松是无望的。房产税等更严厉的措施似乎也未到推出时点，这将保证房地产运行在相对平稳的轨迹上。考虑到 2013年是保障房中可售部分的供应高峰，因此2013年房屋销售面积可能接近11亿平方米，预计房价的整体涨幅可能和CPI接近。

    第三，销售好于投资。以往的经验是，在楼市销售回暖约5~6个月后，楼市投资也将温和上升。2012年2月份之后，销售逐月回暖，但房地产投资并未和过去 10年一样也随之回暖，开发商新开工、继续拿地的态度非常谨慎。全国之所以再度出现新的“地王”现象，并非土地出让市场整体活跃，而在于一二线城市核心区地价昂贵、地块较小的土地出让，更受到青睐。预计2013年销售面积和销售金额仍将回暖，但对上游行业的带动则相对有限，全年房地产投资同比增速也难以达到20%以上。

    第四，一二线好于三四线。尽管从总体上来说，房地产供过于求的局面已形成，但在“北上广”和部分省会城市的核心区域，可能会出现房价明显上涨的情况，但其对区域市场整体房价的影响有限。个中原因在于房价统计方式的改变。北京四环以内、上海中环以内的房价在2012年涨幅可能在20%左右，但却没有带动城市整体房价的明显上升，原因在于这些城市核心区域的房屋交易主要是二手房，而存量房价格变动基本不统计在房价之内。即便这些城市核心区供应的新房涨幅明显，但其供应量只占城市整体供应量的不足10%，对整体房价的推动作用也很有限。