在昨天召开的国务院常务会议上，讨论通过《中华人民共和国土地管理法修正案（草案）》，对农民集体所有土地征收补偿制度作了修改。会议决定将草案提请全国人大常委会审议。虽然目前具体修改条款还未可知，但有业内专家推测，此次修改，主要内容是提高征地补偿数额，提高额度可能至少为现行标准的10倍。有专家表示，修正案草案获得通过，也为《农村集体土地征收补偿条例》的尽快出台铺平了道路。

修法背景

为补偿条例制定铺平道路

今年年初，全国经济体制改革工作会议在沈阳市召开。国家发改委相关负责人表示，今年要重点推进征地制度改革，制定出台农村集体土地征收和补偿条例。今年7月，有消息称，由国土资源部制定的《农村集体土地征收补偿条例》已上报国务院。

而在条例颁发前，必须先修改土地管理法，才能制定条例，否则不符合法律规定。北京大学法学院教授姜明安及北京大学法学院教授王锡锌均表示，修正案（草案）获通过，“是农村集体土地征收补偿条例推进到了关键性的一步”。

焦点前瞻

修改内容为提高补偿标准

对于此次会议透露出的修改信息，中国社科院农村发展研究所社会问题研究中心主任、教授于建嵘表示，应该只涉及提高农民集体土地的征收补偿，不涉及农村集体土地交易主体等改革。

姜明安推测，修正案草案对农民集体所有土地征收补偿制度作了修改，应该是修改了土地管理法中的第四十七条。土地管理法第四十七条中规定，征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的30倍。

征收补偿标准至少提10倍

如果对土地管理法中土地征收的补偿标准作了修改，具体会提高多少征收补偿？对此，姜明安教授表示，目前还不知道修改细节，但征收补偿应该会提高到现在补偿值的至少10倍。

姜明安称，农村集体土地或集体土地上房屋的征收，比国有土地上房屋征收复杂很多，包括城乡接合部、乡镇、新城等大量的土地都是集体土地。按照目前的土地管理法，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的30倍。也就是说，一亩地一般征收补偿不超过6万元，折合到每平方米补偿不足100块钱，所以老百姓肯定有意见。

姜明安举例说，政府以一亩地6万元的价格征收后，转手就可以通过招拍挂卖给开发商，价值600万元，巨大的价差导致了矛盾频发。而在土地管理法修正案中，如果将征收补偿提高10倍，农民一亩地能拿到60万的征收补偿。

改革趋势

关键词·交易主体

未来农民直接参与土地交易

在这次修改土地管理法的基础上，多名业内专家表示，未来，土地管理法还可能进行更多的修订，改革后农民可称为农村集体土地交易的主体，通过税收调节的方式，使部分土地收益成为地方财政收入。

姜明安教授称，土地管理法需要修改的地方，不只是补偿的问题，未来还要明确谁是土地交易主体的问题。目前，大量的土地搞开发，有的并不是为了公共利益。而依据现在的土地管理法，所有的土地都必须征收。姜明安称，未来土地流转应该是两个途径，其中20%—30%的搞征收，如地铁、高速公路建设等；70%—80%应该是市场交易，比如用于商业住宅开发、重大项目建设等。

浙江大学公共政策研究院研究员杨遴杰也表示，征地制度改革有两种思路，一种是缩小征地范围，让农民可以流转自己的部分集体土地；二是提高农民土地收益的比例。不过，他更赞同缩小征地范围、让部分集体土地自由流转的改革方向。

关键词·利益分配

以交易税调节农民卖地收入

如果一亩地卖了600万元，是否600万元全部给农民就合适？姜明安教授称，改革也并不是这样的思路。在农民成为农村集体土地交易的主体后，将通过征收土地交易税，调节农民收入，增加地方政府财政收入。

姜明安教授举例称，如果所有卖地的钱都给农民，政府就没有资金改善医疗、民生建设等方面，所以600万的卖地钱，征收土地交易税300万元，农民还是乐意接受的。这样的做法，减少矛盾，政府也有获利。

姜明安教授认为，目前政府垄断土地还导致了土地财政，并推高了地价和房价。他表示，如果允许农民成为土地市场的交易主体，多个主体之间有竞争，地价反而不会这么高，房价也就不会这么高。

中国社科院研究员杨重光也表示，农民交换土地，政府用税收的办法获得财政收入，就解决了财政吃紧的问题。对于如何征税，他称应进行系统科学的研究，不光要考虑卖地农民的收益，同时要通过税收平衡不同区域经济发展，“有的地方城市化发展快，农民卖地获益太高，也不合理。”

关键词·农民保障

农民城市化同步土地城市化

北京大学法学院教授王锡锌表示，未来土地制度改革的趋势，是要让失地农民有保障，让农民与土地一起实现城市化。

王锡锌表示，土地征收补偿制度修改，有两个基本的原则必须遵守。首先，土地征收是城市化发展带来的，要保证被征地的农民生活水平不下降，有发展。其次，要有更多的利益向被征地农民倾斜，在土地管理法修订中，要通过机制反映出来对农民倾斜利益。

王锡锌认为，过去集体土地的征收是各个地方制定的补偿标准制定，实行“一口价”，而一口价又是按照农业用地的价值来补偿，与实际价值相差很远，这是血拆和拆迁自焚事件多发的主要原因。制定农村集体土地补偿标准时，要将土地与同类、同区域、同时间段的建设用地市场价格做类比，如果被征收以后被用作建设用地、重大工程，应该参考基本的建设用地的地价，将更大比例的收益分配给农民。

王锡锌表示，未来土地的城市化应该与农民的城市化同步。因为土地对农民来说不光是一种资源，还是一种生产资料，还有社保功能，要考虑如何解决农民失去土地之后的培训、就业、社保等，不能在征地后，将所有人员安置问题甩给社会。

此外，姜明安和于建嵘均提出，土地管理法的修改中，应首先规定好农民对于集体土地的权利，对农民集体土地进行确权。“明确农民如何集体所有土地”非常重要。

记者观察

修土地管理法已到最后时刻

在今年全国两会闭幕会上，温家宝总理答记者问时明确表示，将制定并出台农村集体土地征收补偿条例。事实上，土地管理法的修订已经提了多年，矛头集中在征地制度改革上。

去年1月19日，国务院常务会议通过了国有土地上房屋征收和补偿条例，但该条例未能涉及集体土地的征收征用问题。国务院总理温家宝在常务会议上表示要抓紧对土地管理法有关集体土地征收和补偿的规定作出修改，由国务院尽早向全国人大常委会提出议案。

去年4月5日的国务院第四次廉政工作会议上，温家宝总理重申了以上要求。

今年3月14日，温家宝总理在全国两会闭幕会上承诺，将制定并出台农村集体土地征收补偿条例。

明年，本届政府任期将结束，完成条例的制定，土地管理法的修订几乎已到了最后时间。

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昨天，社科院财经战略研究院发布《中国财政政策报告》（以下简称《报告》），建议应及时推广上海、重庆经验，对我国人均住房超40平方米部分征房产税。无论住房为何种产权性质，均应按评估价格征收税率较高的保有环节房产税，且新增商品房和现有存量房均纳入征税范围。

对社科院的报告，地产业内专家表示，纳税标准偏低，而且指标偏简单，建议提高纳税红线，并按照不同地区的特点增加指标。专家也称，单靠房产税很难平抑房价。

“40平方米”参考某大学报告

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《报告》建议对家庭人均用房超过40平方米的部分征收房产税。朱青认为，这个建议主要是借鉴了上海房产税的经验，即“要对增量房开征房产税，对改革方案出台以前购买的住房（存量房）暂不征收房产税。

朱青说：“至于《报告》中提出人均40平方米的标准，可能是参考了某大学2010年的一份研究报告发布的我国人均住房面积为36平方米，即房产税不能对平均住房面积以下的部分征收。当然，这个标准是否合理还要由有关部门做进一步论证。”

纳税标准线偏低指标偏简单

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而对于地区差异，杨红旭认为并未有想象中那么大，“按照2010年统计局的数据，镇的人均住房面积为32平方米，城的人均住房面积为29.2平方米，差距不过2.8平方米，将城镇分开来征收，管理成本太大。”