“从数据看，10月70大中城市平均房价涨幅扩大，此前公布的百城房价指数实现五连涨，都标志着楼市已出底谷，复苏仅需时间。”央视网地产评论员黄峻告诉镇江乐居的编辑。

　　宏观政策左右购房者的购买预期。

　　持续调控冰冻楼市直至今年初。两会前的2月，自2010年调控以来，央行方面第一次公开释放“满足首套房贷”的信号，并随后得到七大部门的呼应。24日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。政策的指向调整着购房者心理预期。另一方面，两会下调宏观经济预期以及4月出口大幅回落，依稀让业界嗅到了08年那个4万亿的味道。

　　三四线城市的政策传导比较滞后，但5月份以来房地产调控出现新的动向，年初时蠢蠢欲动的地方政府仿佛约定好了一般，纷纷开始对地方政策进行“微调”。扬州、芜湖、临沂等大批三四线城市纷纷在列。

　　五六月份部分城市出现了回暖。从统计局数据来看，6月份开始，价格上升城市数量已经反超下降城市，7月价格上升城市扩大，50个城市，占到的71%。

　　黄峻也提到“但本轮不会像2008-2009年的一气呵成，中间难免反复”。的确，2月的涨势之后，4月恢复平淡，红五月热六月则提前透支了金九银十的成交量。房价也是如此，九江的量价走势是今年的典型曲线，1-4月受推盘物业形式的影响波动较大，5月之后随着市场的放量，价格稳中有升，却会有小起伏。

　　九江今年房价走势

    城镇化、旧城改造激发市场需求

　　推进城镇化是十八大报告中放出的一个明确信号。

　　贵阳第六次人口普查数据显示，贵阳市全市常住人口为4324561人，同第五次人口普查3718449人相比，十年共增加超过60万人。贵阳是一个城镇化加速的地方。政府的买房送户口政策在顺应户籍改革精神的同时也给予了房地产发展以机遇。

　　因此，在贵阳楼市“危机”的调查中，花果园营销中心副总裁陈晓辉很坦然的表示，花果园项目60%的客源来自贵州省8个市州，15%来自外省的游客。

　　同样，旧城改造也会释放出大量的购房需求。

　　在镇江，未来三年将基本完成老城改造1000万平方米，280万平方米待改造建筑将在明年6月底前基本完成拆迁。同时鼓励货币化安置，并将补偿标准按照被征收房屋的市场价值的15%进行补偿，而这批持币人群成了楼市的刚需者。

　　在贵阳，也正是数百万平米五里冲、彭家湾地块的改造，崛起了花果园等天量楼盘。

　　高库存压力挥之不去 去库存还需联手政府

　　与机遇并存的一定是风险。据克而瑞10月份分布的“中国城市房地产市场风险排行榜”数据显示，全国城市市场风险排名前50位城市中无一例外均为三四线城市。备受关注的鄂尔多斯列榜单第六名，其土地消化周期长达9.71年，供求比高达3.88，市场严重供过于求。

　　同样对三四线城市楼市担忧的并不只此一家，中国工商时报日前发布的“三、四线城市库存天量”文章引业界哗然，“邯郸作为河北省三线城市，其房价也就四五千元，但当地房地产泡沫膨胀之程度，不逊鄂尔多斯、温州等地。2008-2011年，邯郸市主城区售完、尾盘的建筑总面积795.8万平方米，在售楼盘建筑总面积1864.9万平方米，预售建筑总面积1615.5万平方米。而目前当地在售和预售的房产共约3480万平方米。”同样文章中上榜的城市还有桂林、宜昌、宜兴、烟台、连云港、扬州、惠州、北海、南通、江阴、中山、洛阳、常州、芜湖等地。

　　乐居也对镇江楼市做了数据分析，市区在售住宅库存量为36000余套(截止2012年11月23日)，按镇江市场1-10月月均销售套数2000余套计算，镇江房地产市场去库存周期为18个月。东部城市镇江，楼市一向稳健，但如此长的存量房消化周期不难让人担心三四线城市却有崩盘之虞。

　　贵阳楼市一度是媒体一哄而上的话题，花果园单盘总建筑面积1830万平米，等于邯郸全市上市量的一半还多。但在乐居深度团队对贵阳的实地调查中发现，贵阳虽与鄂尔多斯相像，但命运可能完全不同。除了项目本身发力外，政府在保证楼市稳定上躬身力行，买房送户口进一步带动了城市化，也给予了市场积极的信号；度夏城市的定位带来了可观的外省购房群；而政府在与宏立城、中天城投等房企合作中，也倾向于将拆迁安置等工作交给对方，将项目以旧城改造、棚户区拆迁等名义提升到城市发展战略的高度，提供相关优惠和政策扶持。在克而瑞的“中国城市房地产市场风险排行榜”上，贵阳在风险最低城市中列第30名，优于青岛、南昌等。

　　包括二线城市的天津，政府也几乎用同样的方法，很好的缓解了3月时1721万平方米的库存。

　　2013年多数城市或呈现平稳态势

　　任志强提到的“明年3月份房价会暴涨”应该不适用于三四线城市。十八大期间，住建部部长姜伟新已明确楼市调控政策应该还会继续执行，房产税或将成为“去投资化”的长效机制，对投资投机持续抑制。而3月暴涨论的原因之一——土地供应断档，或因为之前所说的天量库存而因祸得福。

　　虽然调控的大方针未变，但一系列助刚需的政策多半已经被默许。楼市在两年的沉淀后，购房者的心理预期可能成为量价升或降的直接影响因素。在扬州的置业者调查中，有33.33%的网友表示打算在今年年底买房，认为明年涨价再买就不划算了；38.89%的网友表示等到明年再买房，虽然可能涨价但是会有不少优惠，而且到时候可选的房源也比较多。

　　而对于三四线城市未来房价走势，几个城市的业内人士观点基本统一：

　　贵阳资深地产人李崇毅认为，“在大盘林立的市场背景下，2013年贵阳房价将持续平稳发展，市场上涨和下跌的空间都不大。”

　　九江市信华房地产的舒望衡认为“2013年九江房价不会出现大幅度的价格波动，会更加趋于平稳”。

　　南宁宝资嘉总经理陈伟是看涨派，“2013年政策或会延续当前政策，不会有太大调整，政策平稳的情况下，房价大涨不存在，而是稳中上升，每年估计会有5%-8%的涨幅”。

　　而呼和浩特的心想是城营销总监刘昕则更加乐观，在采访中提到“房地产涨幅10%是很正常的”，尽管是在内蒙古这个饱受诟病的市场。