最近在考虑买房的人，特别是买二手房的人，有点焦虑，因为贷款越来越难办了，不仅利率上浮，放款期限还越来越长了。特别是二手房的贷款，很多城市都直接停贷了，没停贷的城市，能用的额度也很少，普通的购房者压根拿不到审批的额度。

这两天，二手房停贷的消息，成为购房者们焦急关注的重点，目前我们已经知道的，长沙、郑州、西安、太原等几个城市二手房贷款业务，出现了暂停，具体什么时候能重新办理贷款，没有明确的时间。除此之外，上海、广州、武汉、南京、宁波、重庆、合肥、海南等几个省市，出现了不同程度的二手房贷款收紧。

二手房贷款收紧，已几乎是一个普遍的现象，在表格统计之外的一些城市，虽然没有官宣停贷或者收紧贷款，但是实际上要办到二手房贷款难度是很大的。比如，上图里面没有的成都，实际上很多银行已经不给二手房放贷了。除了一些一二线大城市外，数量更多的一些三四线城市，贷款额度吃紧的情况更加普遍，很多中小城市的新房贷款都没有额度了，更别提二手房贷款。

除了二手房贷款暂停以外，新房贷款也越来越难了，一是实际的贷款利率节节攀升，很多城市四大行的贷款利率，相比年初平均都上升了30个基点。虽然LPR利率实质上14个月没有变过，但是购房者拿到的贷款利率，着实涨了不少。二是放款时间大幅度拉长，放款审核越来越严格。比如，大湾区各个城市的放款时间，以前普遍在15-30天居多，现在最短也要90天，中位数在100天左右。

为何二手房贷款突然就变得这么难了，这背后是多重因素导致的结果：

一是各大银行上半年的时候，都收到了高层的精神指导，要把资金用于支持实体经济，减少对房地产的资金投入。上周末，我们在与招商银行某负责人的聊天中得知，根据上面的指导精神，目前他们银行的资金，主要用于支持实体经济的贷款。比如，一些工商业贷款明显放松，审核条件都很宽，甚至为了把资金放出去，他们会主动去找商家来办贷款。而嗷嗷待哺的二手房放贷，因为政策上有限制，几乎没有操作空间了。

二是各大银行本身可用于贷款的额度，也不充裕了。大家都知道，去年年底的时候，出了一个银行涉房贷款比例的新规，各家银行能用于房地产的资金比例，都被限制死了。

这个政策之下，业务受损最大的是第二档的银行，因为这些中型银行，在房贷市场是最为活跃的，占据了很大的业务量。在银行本身可用于放贷的资金有限的情况下，提升利率，优先保证与房企合作新房贷款业务，也就情有可原了。毕竟银行也是盈利的机构，有限的资金，要用来发展最优质的业务，增厚自家的盈利空间。新房贷款因为是跟房企合作的，规模大，业务集中，而且还跟房企有其他上下游的金融服务捆绑在一起，自然是优先选择给新房放款。

第三个因素，是各大银行作为上市公司，又要到披露年报的重要关口了。马上六月份就要过了，七月中下旬各大银行要纷纷披露自家的年报了。特别是去年贷款上限新规以后，很多银行是踩中了红线了，政策给了大家一定的宽限期把这个比例降下来，市场上的投资者和机构也是瞪大了眼睛在关注这个点。因此，各大银行纷纷在上半年最后一个月，把能停的贷款先停了，而二手房贷款则是首当其冲的。

至于其他添油加醋的解读，因为二手房停贷事情，过度悲观看待当下的房地产市场，我们觉得都是没有必要的。

不过，从实际效果上来讲，贷款政策上的收紧，让不少城市今年上半年十分火爆的二手房交易，重归冷静。这波信贷收紧，无意中让二手房交易，成为了最大的牺牲品。这也充分表现出，在各地政府力保土地财政，保证新房开发受到最小影响的政策下，二手房处于十分尴尬的地位。

在拍地越来越激烈，溢价率越来越高的情况下，大部分房企拿到的地，都会在定价上把价格预期吃透，新房的定价基本上都是预支了，未来3到5年的价格上涨空间的。因此，很多城市的新房，在不限价的情况下，是没有太多性价比的，不少购房者转而选择了购买二手房。

可以预见的是，在银行涉房贷款比例限制政策没有解除之前，二手房的贷款都不会很容易。而贷款上的种种不便，必然会导致以后的二手房交易，受到很大程度的抑制。因为能全款买房的购房者，必然不会太多，大多都还是需要靠贷款来加杠杆的，无形中让二手房的购买群体数量减少了一大批。在这个影响之下，二手房的命运会出现很大的分化，一些本身区位和资源禀赋较好的小区，比如有教育、轨道交通、商业配套完善的，价格影响较小。除此之外的一些小区，比如老破小，区位较差的，长期来讲升值空间将会有限。

买房更需要有选择，有眼光了，不然可能连理财产品的收益率都赶不上。